의정부지방법원 2025타경72440. 가평군 북면 적목리의 상가 + 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 공부상 염소사육장이지만 현재는 창고로 이용 중이고, 일괄매각 대상 토지 가운데 목록 1·2·6·7은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 지상 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다.
권리의 기준점은 2019.05.28. 설정된 가평군농업협동조합의 채권최고액 208,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 가평축산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당권은 2026.06.11. 확정채권양도를 원인으로 2026.07.06. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 북면 적목리 265 |
| 등기 건물 | 경기도 가평군 북면 적목리 266-2 · 경기도 가평군 북면 논남기길 187-33 |
| 용도 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 공부상 염소사육장, 현황 창고 |
| 건물 구조 | 경량철골조 경량철골조지붕 지상1층 · 외벽 사이딩 · 내벽 샌드위치판넬 · 바닥 콘크리트노출 · 하이샷시 창호 |
| 소유자 | 최종욱 |
| 감정가 / 최저가 | 387,268,750원 / 387,268,750원 (신건) |
| 청구액 | 180,626,464원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 소멸
2005.11.17. 채권최고액 58,500,000원 근저당권과 2013.11.18. 채권최고액 46,500,000원 근저당권은 2019.05.28. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 새로 설정된 가평군농업협동조합 208,000,000원 근저당권입니다. 2025.10.02. 임의경매개시결정과 2025.10.27. 가평축산업협동조합 1,801,679원 가압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없다
현재 회차는 감정가 387,268,750원의 100%인 신건입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기보다 물건 자체의 이용·접근·법적 제약을 먼저 가격에 반영해 판단해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 387,268,750원 | 0원 | 171,245,309원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 309,815,000원 | 0원 | 94,875,911원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 247,852,000원 | 0원 | 33,780,393원 |
③ 예상배당표 (매각가 387,268,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,221,762원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 가평군농업협동조합 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 가평축산업협동조합 | 1,801,679원 | 1,801,679원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,245,309원 |
제공된 배당표에서는 채권총액 209,801,679원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 171,245,309원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 이용·접근성 — 가격보다 먼저 확인할 제약
- 일괄매각. 지상 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·6·7은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않습니다. 관할관청 사실조회 결과 불법 전용 등에 따른 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있습니다.
- 진입로. 확정판결에 의해 본건 진입 통행로 폭이 약 2.5m, 면적 29㎡로 제한돼 있으며, 현행 건축법상 도로 요건과 건축허가·개발행위에 큰 제약이 따를 수 있습니다.
- 지료 소송. 인접지 소유자가 채무자를 상대로 과거 미지급 지료와 향후 지료를 청구하는 의정부지방법원 남양주지원 2026가소7135 부당이득금 소송을 진행 중입니다. 향후 낙찰자에게 법적 부담이나 지료 지급 의무가 생길 가능성을 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 건물인 목록 4는 공부상 염소사육장이지만 현황 창고이며, 목록 8 토지는 공부상 임야이나 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.
⑤ 입지·토지 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가평군 북면 적목리 소락개마을 남서측 인근으로, 펜션·농경지·임야가 혼재하는 산간농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차 간격이 다소 길어 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 대표 토지. 지목 전, 면적 261.0㎡, 완경사·자루형·맹지이며 공시지가는 23,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 자연보전권역, 영농여건불리농지, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 설비. 감정평가상 건물 설비내역은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부 선확인. 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금을 반환하지 않는 조건이므로, 응찰 전에 관할관청에서 발급 요건과 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 통행권 범위 원문 확인. 확정판결상 약 2.5m·29㎡ 통행로의 정확한 위치와 범위, 차량 통행 조건을 판결문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 건축·개발 가능 여부 확인. 현행 건축법상 도로 요건 충족 여부와 건축허가·개발행위 가능성을 관할관청에 별도 확인해야 합니다.
- 지료 소송 확인. 2026가소7135 부당이득금 사건의 청구 내용과 향후 낙찰자에게 미칠 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 지상권 말소 확인. 지상권자인 가평군농업협동조합의 말소동의서 제출 사실과 실제 매각 후 말소 처리 범위를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 염소사육장으로 등재된 건물의 창고 이용 상태와 임야 일부의 도로 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형이라 보기 어렵다
등기상 핵심만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.28. 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 실질적인 난도는 배당순위가 아니라 농지취득자격증명, 진입 통행로, 건축·개발 제약, 지료 소송에 있습니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 387,268,750원인 신건이고, 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “신건이므로 싸다”거나 “인수 0원이므로 부담이 없다”고 단순화하기 어렵습니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금 반환이 없고, 약 2.5m 통행로 때문에 건축허가와 개발행위에 큰 제약이 따를 수 있으며, 인접지 소유자와의 지료 소송도 진행 중입니다. 이 사건은 권리소멸보다 이용 가능성과 진입·농지 절차를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
