의정부지방법원 2025타경72722. 남양주시 와부읍 덕소리 ‘경남아너스빌’ 102동 11층 1101호 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2015.01.09. 주식회사한국외환은행 근저당권 51,600,000원입니다. 임차인 최은영의 주민등록일은 2018.07.10.로 말소기준보다 늦고, 2024.07.15. 설정된 주택임차권 역시 말소기준 이후의 권리입니다. 따라서 보증금이 275,000,000원으로 크더라도 낙찰자가 그 보증금을 떠안는 구조가 아니라, 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 ‘권리상 인수 0원’과 ‘추가 부담이 전혀 없음’은 같은 말이 아닙니다. 경남아너스빌 관리사무소가 2025년 2월부터 2025년 12월까지의 체납관리비 1,537,640원을 신고했고, 이 가운데 공용부분은 1,454,470원입니다. 공용부분은 특정승계인인 매수인이 부담할 수 있으므로 입찰 전 최신 체납액과 연체료를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 614 경남아너스빌 102동 11층1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지상15층 중 11층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최성택 (2007.10.08. 소유권이전) |
| 단지 / 사용승인 | 경남아너스빌 · 267세대 · 2007.06.29. |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
핵심은 날짜입니다. 현재 소유자 최성택의 소유권이전은 2007.10.08., 현 말소기준인 한국외환은행 근저당은 2015.01.09. 설정됐습니다. 임차인 최은영은 2018.07.10. 주민등록을 마쳤고, 2024.07.15. 주택임차권등기를 했습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리됩니다. 이후 2025.11.27. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은영 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2018.07.10. 2018.06.08. 배당요구 2024.07.15. | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 0원 |
② 회차별 배당 안정성 — 2회 유찰부터 채권 미배당 발생
현재 신건 최저매각가는 420,000,000원입니다. 이 가격에서는 채권자 청구액 326,600,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 86,800,000원이 남는 구조입니다. 1회 유찰 가정인 336,000,000원에서도 채권자는 전액 배당되며 소유자 잔여가 3,896,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 420,000,000원 | 326,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 336,000,000원 | 326,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 62,363,200원 | 0원 |
2회 유찰 가정인 268,800,000원에서는 채권자 미배당액이 62,363,200원 발생합니다. 그러나 해당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 후순위 채권의 미회수와 낙찰자의 인수부담은 이 사건에서는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,600,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,800,000원 |
현재 회차 420,000,000원 가정에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 배당 시나리오상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕소초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 덕소역(경의중앙선)이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 11층 1101호이며 사용승인일은 2007.06.29.입니다. 급배수·위생·난방·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 재정비촉진지구(남양주덕소재정비촉진지구), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26) 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로각지이며 공시지가는 1,677,000원/㎡입니다.
- 단지. 경남아너스빌은 267세대, 2007.06.29. 사용승인 단지입니다. 실제 환금성 판단은 최근 동일 단지·유사 면적·유사 층 거래와 함께 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 최은영의 전입일 2018.07.10.과 임차권등기 2024.07.15.이 말소기준 2015.01.09.보다 뒤라는 점을 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 대조하세요.
- 관리비 체납. 신고된 총 체납액 1,537,640원 중 공용부분 1,454,470원의 실제 승계범위와 입찰일 현재 추가 연체액을 관리사무소에 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 420,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 최근 동일 단지·유사 면적·유사 층 거래를 기준으로 별도 검증하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 336,000,000원에서는 채권 전액 배당, 2회 유찰 가정 268,800,000원에서는 62,363,200원의 채권 미배당이 발생합니다. 다만 두 경우 모두 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지이용 규제. 재정비촉진지구·토지거래계약에관한허가구역 등 지정사항의 입찰·취득 관련 적용 여부를 원본 규제자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수형은 아니다”
이 사건은 보증금 275,000,000원의 임차권이 있어 첫인상은 무거워 보이지만, 권리분석의 핵심인 순서를 놓고 보면 구조가 단순해집니다. 말소기준은 2015.01.09. 한국외환은행 근저당권, 임차인의 주민등록은 2018.07.10.입니다. 따라서 최은영은 대항력 없는 후순위 임차인이고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸해 권리상 매수인 인수는 0원입니다.
남는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 체납관리비 공용부분 1,454,470원의 실제 인수범위와 추가 연체액 확인. 둘째, 현재 최저가 420,000,000원의 시장가격 적정성 검증입니다. 권리구조는 비교적 명확하지만, 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
