의정부지방법원 2025타경72746. 구리시 인창동 동양아파트 106동 3층 302호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 김웅래이며, 2002.11.19 소유권이 이전됐습니다. 2002.11.19 설정된 국민은행 근저당 37,900,000원은 2011.02.28 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.03.07 접수된 주식회사 피치자산관리대부의 가압류 1,000,000,000원입니다.
등기부만 보면 이 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인입니다. 김수지의 전입일은 2002.09.16로 말소기준보다 훨씬 앞서며, 조사자료상 대항력이 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰 후 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금의 크기를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 인창동 487 동양아파트 106동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 동구릉로103번길 61 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 24층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트(안방1, 침실2, 거실, 주방/식당, 화장실1, 욕실1, 발코니, 전실 등) |
| 소유자 | 김웅래 |
| 감정가 / 최저가 | 677,000,000원 / 677,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 피치자산관리대부 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2025.03.07 주식회사 피치자산관리대부의 가압류입니다. 같은 채권자의 2025.12.02 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2002년 국민은행 근저당은 이미 2011년에 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행조건
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수지 | 302호 · 주거 | 2002.09.16 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김수지는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 6.77억은 낮지만 ‘확정 할인’은 아니다
동양주택조합 485세대, 2002.10.15 준공 단지의 전용 84.98㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 771,083,333원, 최신 거래는 2026.09 810,000,000원입니다. 최저가 677,000,000원은 최근 평균의 87.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 9 | 810,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 18 | 760,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 835,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 18 | 805,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 25 | 760,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 795,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 22 | 760,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 20 | 718,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 4 | 720,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 750,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 771,083,333원 |
표본 최저는 718,000,000원, 최고는 835,000,000원입니다. 최저매각가 677,000,000원은 최근 거래 범위보다 낮습니다. 다만 이 비교는 임차보증금 인수액을 제외한 입찰가격 기준입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액이 최근 평균 771,083,333원보다 낮다고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 677,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,170,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 피치자산관리대부 | 1,000,000,000원 | 667,830,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 피치자산관리대부 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,100,000,000원 중 예상 배당은 667,830,000원, 미배당은 432,170,000원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 대항력 임차인 김수지의 보증금 자체가 미상이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 인창동 동인초등학교 북측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경량철골지붕 24층 건물 중 3층 302호이며 기본 위생·급배수·전기·난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 8m 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 학교 보호구역, 역사문화환경보존지역 등이며 공시지가는 2,488,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김수지의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 다시 비교. 확인된 미배당 인수액이 있다면 낙찰가에 더한 금액을 최근 12개월 평균 771,083,333원 및 최신 거래 810,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신건 가격만으로 판단 금지. 677,000,000원은 시세의 87.8%지만, 이는 임차인 인수 전 입찰가일 뿐입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 폐문부재로 외부관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 했고 실제 상태가 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 임차보증금 관련 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아도, 인수액을 모르면 싸다고 할 수 없다”
이 물건은 신건 최저가 6.77억으로 최근 12개월 동일면적 평균 7.71억보다 낮고, 최신 거래 8.10억과 비교해도 입찰가격 자체는 낮습니다. 하지만 김수지는 말소기준보다 앞선 2002.09.16 전입으로 대항력이 있으며, 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 생기면 매수인이 이어받을 수 있으므로, 현재 자료만으로 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 여부가 아니라 김수지의 보증금과 배당·인수 범위를 확인하는 것입니다.
