의정부지방법원 2025타경72802. 경기도 남양주시 진건읍 진관리 129-13 소재 2층 203호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박진규이고, 2020.11.25 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 등기부 기재 거래가액은 48,000,000원입니다. 현재 경매는 흥국화재해상보험주식회사가 신청한 강제경매로, 2025.12.11 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
과거 등기에는 가압류·근저당권·전세권과 이전 경매 기록이 있었지만, 해당 권리들은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.12.11 강제경매개시결정입니다. 다만 등기상 권리와 임차인의 주택임대차보호법상 대항력은 별개의 문제입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 현장 점유자·전입·확정일자 여부를 확인하기 전에는 대항력 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72802 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 진관리 129-13 2층203호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 진건읍 사릉로469번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건 내 2층 203호(1개호) |
| 소유자 | 박진규 · 2020.11.25 매매 · 거래가액 48,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥국화재해상보험주식회사 / 2,083,315,480원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 현재 등기는 단순, 임차관계는 별도 확인
과거의 가압류·근저당권·전세권과 이전 경매신청 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.12.11 등기된 강제경매개시결정이며, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 82,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 82,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 82,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 흥국화재해상보험주식회사 | 2,083,315,480원 | 80,124,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 2,083,315,480원 중 현재 회차 예상배당은 80,124,000원이며, 미배당은 2,003,191,480원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 남양주시 진건읍 신월리 소재 용신초등학교 남측 인근으로, 중·소규모 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건 내 2층 203호이며, 외벽은 적벽돌 쌓기 등 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 평탄한 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 전입세대, 확정일자, 보증금 등을 확인해 대항력 여부를 판단해야 합니다.
- 배당표와 인수 구분. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 확인되지 않은 점유자가 있다면 별도의 임차권 분석이 필요합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 82,000,000원이 감정가와 동일합니다. 주변 다세대 최근 실거래와 현재 매물 가격을 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 65,600,000원, 2회 유찰 시 52,480,000원으로 계산되며, 각 회차에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 기재된 제한사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유상태를 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 확인할 것은 점유와 가격”
이 사건은 과거의 가압류·근저당권·전세권 등이 이미 말소돼 있고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액이 0원으로 나타나는 점은 단순합니다. 반면 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 단계는 아닙니다. 또한 최근 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 82,000,000원의 가격 경쟁력도 확인되지 않습니다. 결국 이 물건의 핵심은 등기부에 없는 실제 점유관계와 감정가 밖의 현실 시세를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
