인천지방법원 2025타경507723. 부평동 힐캐슬 2층 203호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이진재이며 2020.02.25. 거래가액 145,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 선언된 말소기준권리는 2023.05.19. 부평세무서장의 압류입니다. 이전의 부평대건신용협동조합 근저당권 150,800,000원과 이재근 전세권 25,000,000원은 각각 이미 등기부상 말소돼 현재의 인수 판단 대상이 아닙니다.
권리분석의 중심은 라효진 임차권입니다. 전입신고 2019.12.31., 점유개시 2019.12.30.으로 말소기준인 2023.05.19.보다 빠릅니다. 따라서 자료상 대항력이 인정되고, 확정일자 2021.12.09. 및 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 일반적으로 이런 임차인은 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 라효진 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507723 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제2층 제203호 70.94㎡ 전부 · 12층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이진재 (2020.02.25. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,327,595원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
현재 말소기준은 2023.05.19. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부평구·서울특별시·국민건강보험공단·금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 라효진은 전입과 점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로, 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸한다”는 이유만으로 인수 위험을 없다고 볼 수는 없습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인과 경정등기를 분리해서 봐야 한다
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 5번 | 라효진 | 152,000,000원 | 2019.12.31 / 2021.12.09 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 확약 적용 |
| 을구 5-2 경정 | 확인 필요 | 확인 필요 | 전입 미상 / 2019.12.09 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
확인되는 실제 임차인은 라효진입니다. 다만 을구 5-2에는 “5번임차권경정”으로 보증금 145,000,000원과 152,000,000원, 임대차계약일자 2019.12.05.와 2021.12.09., 확정일자 2019.12.09.와 2021.12.09.가 함께 기재돼 있습니다. 이 기록은 5번 임차권의 경정등기이지만, 별도 기록에서는 성명·전입일·현재 적용 보증금이 명확하게 연결되지 않습니다. 따라서 본 사건에서는 라효진에게 제출된 확약이 5-2 경정 내용까지 모두 포괄하는지를 원문으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 라효진 보증금 | 152,000,000원 | 152,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 68,064,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,327,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 라효진 보증금 152,000,000원은 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 68,064,000원이 배당됩니다. 채권 미배당액은 1,100,263,595원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 179,200,000원에서도 계산상 인수는 0원입니다. 2회 유찰 시 매각가 143,360,000원에서는 시나리오 계산상 11,447,040원의 인수액이 표시됩니다. 다만 이 금액이 라효진의 미배당 보증금에서 발생하는 것이라면, 제출된 말소동의 확약을 적용할 때 라효진에 대한 실질 인수는 0원입니다. 별도의 5-2 경정등기 위험은 확약 적용범위 확인 전까지 독립적으로 남겨 두어야 합니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부평역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공동주택·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부평역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 2층 203호이며 사용승인일은 2015.01.22.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로에 접하고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 5번 라효진 주택임차권의 말소동의 조건과 효력 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 을구 5-2 경정 내용 확인. 5번 임차권의 경정등기와 라효진 임차권의 연결관계, 보증금 145,000,000원·152,000,000원의 적용관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권을 단순 후순위로 보지 않기. 라효진은 전입 2019.12.31.로 말소기준 2023.05.19.보다 앞섭니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가는 224,000,000원이지만 실거래 비교 근거 없이 이 금액을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원”과 “모든 위험 0”은 다르다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인 때문에 부담이 큰 구조입니다. 라효진의 보증금은 152,000,000원이고 전입도 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 라효진 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 을구 5-2는 5번 임차권의 경정등기이면서 보증금·계약일·확정일자 내용이 다시 기재돼 있고, 별도 기록만으로는 전입일과 확약의 적용범위를 확정하기 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류도 존재합니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권 부담은 확약으로 해소됐지만, 경정등기와 세금 순위를 원문으로 확인해야 하는 유형입니다. 신건 최저가는 224,000,000원이며, 별도의 실거래 비교 없이 가격 메리트까지 단정할 단계는 아닙니다.
