인천지방법원 2025타경507990. 인천 남동구 만수동 화정빌라 3층 303호, 전용 43.13㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 윤하나는 2022.04.14 확정일자를 받고 2022.05.04 전입, 2022.05.10 점유를 개시했습니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.02.15 접수됐으므로 임차인은 그보다 앞섭니다. 보증금은 114,000,000원이고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
다만 여기서 일반적인 ‘대항력 임차인 = 미배당 보증금 인수’ 공식만 적용하면 결론이 틀어집니다. 매각물건명세서에는 을구 12번 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 매수인의 실질 인수를 0원으로 봅니다. 현재 회차 121,000,000원에서는 배당 추정상 윤하나의 114,000,000원도 전액 배당돼 확약을 별도로 고려하지 않더라도 현재 회차의 인수 추정액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507990 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-222 화정빌라 3층 303호 · 서판로68번길 61 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.13㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 조환성 (2022.05.20. 거래가 114,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.02.15. 갑구 8번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.15 접수된 국의 압류입니다. 이후의 2024.12.13 압류, 2025.03.04 강제경매개시결정, 2025.03.14 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 윤하나의 전입일은 2022.05.04로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 을구 12번 주택임차권등기 자체는 2024.07.10 접수됐지만, 그 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 윤하나 제3층 제303호 43.13㎡ · 주거 | 114,000,000원 | 2022.05.04 / 2022.04.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0 |
확인된 실제 임차인은 윤하나 1명입니다. 보증금 114,000,000원에 대해 배당요구가 접수돼 있고, 현재 회차 배당 추정에서는 보증금 전액이 배당됩니다. 1회 유찰 시 데이터상 매수인 인수액은 19,342,400원, 2회 유찰 시 38,353,920원으로 계산되지만, 이는 말소동의 확약을 반영하기 전 룰상 금액입니다. 해당 임차권에는 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건 121,000,000원은 최근 시세 이상
시세 자료는 화정그린빌라, 전용 43.13㎡ 기준입니다. 확인된 거래 표본은 1건이며, 최신 거래는 2022.05, 3층, 114,000,000원입니다. 시세 집계상 최근 12개월 평균도 114,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 43.13㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.13㎡ | 1건 | 114,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득 기준금액은 121,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 114,000,000원의 106.1%로, 기준 시세보다 7,000,000원 높습니다. 따라서 권리 문제가 확약으로 정리된다는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 거래 표본도 1건뿐이라 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 윤하나 보증금 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,000,000원 | 4,506,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 윤하나의 보증금 114,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 4,506,000원이 배당되는 추정입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 윤하나 임차권에는 말소동의 확약이 있어 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중인 4층 건물 내 3층 303호, 전용 43.13㎡입니다.
- 입지. 인천동부초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,221,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로에 접하고 있으며 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 현장 특이사항. 감정 현장조사 당시 본건 현관에 누수와 관련된 사항이 부착돼 있었다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 화정그린빌라 14세대, 준공일 1996.02.24이며 확인된 실거래가 1건이어서 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤하나 임차권의 말소와 매수인 인수 해소를 실제로 담보하는지 적용 범위와 조건을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 윤하나는 2022.05.04 전입으로 말소기준 2023.02.15보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 문제가 생길 수 있는 임차인입니다.
- 유찰 시 숫자 착시 주의. 1회 유찰 시 데이터상 인수액 19,342,400원, 2회 유찰 시 38,353,920원이 계산됩니다. 이 금액들은 확약을 반영하기 전 룰상 인수액이며, 확약이 유효하면 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세 관련 압류가 3건 존재하므로 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 114,000,000원의 106.1%입니다. 현재 회차는 시세 이하 매수가 아닙니다.
- 누수 현장 확인. 감정평가 현장조사 때 현관에 누수 관련 안내가 부착돼 있었으므로 실내·공용부 누수 원인과 보수 이력을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘확약의 유효성’과 ‘가격’이 승부처
이 물건은 단순한 무임차 안전형은 아닙니다. 윤하나는 말소기준보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차인이고 보증금도 114,000,000원입니다. 다만 현재 121,000,000원 매각가 가정에서는 보증금 전액 배당이 가능하고, 더 중요하게는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득 기준 121,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 114,000,000원의 106.1%로 최근 시세 이상입니다. 게다가 14세대 규모 다세대이고 실거래 표본이 1건이며, 현관에는 누수 관련 사항도 확인됐습니다. 이 사건은 확약서의 실효성을 확인하고, 시세 이상의 신건 가격을 감수할 이유가 있는지를 따져야 하는 물건입니다.
