인천지방법원 2025타경510380. 부평동 센트럴아파트 제2층 제207호로, 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김혜연으로 2021년 소유권을 취득했고, 이후 2022년 주식회사위해대부의 근저당권 180,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 채권이 아닙니다. 임차인 허선호는 2021.01.13 전입·점유했고 확정일자는 2020.12.21입니다. 말소기준일인 2022.06.22보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인이며, 배당요구와 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 실제 임차인은 허선호 1명이고, 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 436-15 센트럴아파트 제2층 제207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 임차 범위 | 제2층 제207호 72.00㎡ 전부 |
| 소유자 | 김혜연 (2021.02.03 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
등기상 말소기준은 2022.06.22 주식회사위해대부 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 30,000,000원, 국·부평구·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 허선호의 임차권등기 자체는 2023.02.16이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 2021.01.13으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.10억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허선호 | 제2층 제207호 72.00㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.13 | 2020.12.21 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
③ 시세 판단 — 실거래 자료가 없어 가격 가점 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 210,000,000원이나 최저가 210,000,000원을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 210,000,000원이므로, 유찰 후 최저가가 낮아지는 것만 보고 취득가격이 그만큼 내려간다고 볼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 허선호 보증금 | 210,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사위해대부 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차보증금 부족분 3,740,000원이 매수인 인수액으로 반영됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 기재되어 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가고 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 후순위 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 3,740,000원 | 823,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 45,152,000원 | 823,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 78,281,600원 | 823,000,000원 |
대항력 인수형에서는 최저가만 보면 안 됩니다. 유찰로 매각가가 줄어든 만큼 임차인의 미배당 보증금이 커질 수 있기 때문입니다. 이 사건 역시 실제 계산에서 매각가가 210,000,000원에서 168,000,000원·134,400,000원으로 낮아질수록 인수액이 3,740,000원에서 45,152,000원·78,281,600원으로 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상·감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 북측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제2층 제207호이며, 상·하수도·난방·위생·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 15미터, 동측 약 8미터, 남측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현황 표기. 공동현관 입구에는 ‘B동(5-7호 라인)’으로 표기된 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 계산. 허선호 보증금 210,000,000원과 예상배당액을 기준으로 미배당분을 반드시 낙찰가에 더해 실질취득비용을 봐야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 임차인 허선호의 대항력 포기 여부는 제공 내용만으로 확인되지 않습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 45,152,000원, 2회 유찰 시 78,281,600원으로 계산됩니다. 최저가 하락분만 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 기재되어 있어 당해세가 있으면 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 데이터만으로 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 형태지만, 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 허선호의 보증금 210,000,000원이 핵심입니다. 현재 매각가 210,000,000원에서도 집행비용 차감 때문에 배당만으로 보증금 전액을 충족하지 못해 3,740,000원의 인수액이 계산됩니다. 유찰되면 최저가가 낮아지는 대신 미배당 보증금이 늘어 45,152,000원·78,281,600원으로 인수액이 커집니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 확인되지만, 데이터상 허선호의 대항력 포기까지 명시돼 있지는 않습니다. 따라서 이 자료만으로 임차인 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 자체의 저평가 여부를 확인할 수 없는 만큼, 이 사건은 최저가보다 임차보증금·배당·확약서 원문을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
