제주지방법원 2024타경30002. 서귀포시 토평동 1153의 토지와 창고시설·작업장이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 7,565㎡의 창고용지이고 자연녹지지역에 속합니다. 건물은 일반철골구조 단층으로, 기호 3은 창고시설, 기호 4~5는 작업장으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.06.12 설정된 중소기업은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후 2019.07.17 중소기업은행 근저당권 1,080,000,000원과 2024.07.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계와 매각 제외 건물에 있습니다. 김양자·송정심·최병기·정은자는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 점유자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 홍점부는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부도 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경30002 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1153 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 3 창고시설 · 기호 4~5 작업장 |
| 토지 | 7,565㎡ · 창고용지 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 금영유통영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 4,140,948,000원 / 4,140,948,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,774,189,269원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 공시지가 | 182,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 복잡하다
등기부상 과거 한국해운조합 근저당권 360,000,000원과 216,000,000원은 2018.05.30 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2018.06.12 중소기업은행 근저당권 2,400,000,000원이고, 2019.07.17의 추가 근저당권 1,080,000,000원과 2024.07.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 인수액 확인이 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍상인 | 미상 | 2018.08.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김양자 | 미상 | 2013.05.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍점부 | 건출물현황도상 기존건물A동 | 미상 | 2,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 송정심 | 비동호, 씨동호 | 2012.03.30 | 666,670원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최병기 | 비동호, 씨동호 | 2016.02.11 | 666,666원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정은자 | 비동호, 씨동호 | 2007.01.30 | 208,333원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차·점유자 6명으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 김양자·송정심·최병기·정은자는 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다. 홍상인은 2018.08.06 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 홍점부는 전입일이 확인되지 않고 보증금도 미상이므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 매각조건 — 제시외 건물 제외와 법정지상권
- 일괄매각. 토지와 제시 건물이 함께 매각됩니다.
- 포함 평가. 지상의 바닥포장 및 수목 등이 포함 평가됐습니다.
- 건물 이용. 별지목록 3은 창고시설, 별지목록 4~5는 작업장으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물 제외. 감정서상 a~z, ㄱ~ㅈ 제시외 건물들은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 제시외 건물들로 인해 법정지상권 성립 여지가 명시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,140,948,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,809,480원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 617,138,520원 |
위 배당 시뮬레이션의 채권자 총채권은 3,480,000,000원, 배당액도 3,480,000,000원이며 소유자 잔여는 617,138,520원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 대항력 점유자의 미상 보증금 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 4,140,948,000원 | 3,480,000,000원 | 0원 | 617,138,520원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,312,758,400원 | 3,277,230,816원 | 202,769,184원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,650,206,720원 | 2,621,304,653원 | 858,695,347원 | 0원 |
1회 유찰 시 중소기업은행 관련 채권 총액 3,480,000,000원 중 202,769,184원이 배당되지 않고, 2회 유찰 시에는 미배당이 858,695,347원으로 커집니다. 신청채권 2,774,189,269원은 1회 유찰 시까지 충족되는 것으로 계산되지만 2회 유찰 시에는 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 토평초등학교 남동측 인근으로 전·과수원·단족주택·창고 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 3은 일반철골구조 골강판지붕 단층으로 사용승인일 2005.6.24, 기호 4~5는 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 사용승인일 2005.10.05입니다.
- 설비. 기호 3~5의 설비내역은 없음으로 조사됐습니다.
- 토지규제. 자연녹지지역이며 지하수자원특별관리구역에 포함되고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금 확인. 김양자·송정심·최병기·정은자의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 예상 미배당액을 확인해야 합니다.
- 홍점부 점유권원 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 제시외 건물 소유관계 확인. 매각 제외 건물 a~z, ㄱ~ㅈ의 소유자와 토지사용권원을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 성립 여지를 명시한 만큼 토지·건물의 소유관계와 성립요건을 원문 기준으로 검토해야 합니다.
- 현장 점유범위 확인. 비동호·씨동호·기존건물A동 등 각 점유자가 실제 어느 건물을 사용하는지 현장에서 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 가능한 최근 실거래 비교자료가 없어 4,140,948,000원의 가격 메리트는 별도 시장조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘미상 임차보증금과 남는 건물’이 핵심
이 사건은 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2018.06.12 중소기업은행 근저당권 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리 안전성은 그것만으로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 점유자 4명의 보증금이 모두 확인되지 않았고, 전입일이 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 동시에 제시외 건물들이 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있습니다.
따라서 배당표에 적힌 인수 0원을 그대로 매수인의 최종 부담액으로 받아들이면 안 됩니다. 실제 인수할 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용 자체가 미확정이고, 제시외 건물의 권원까지 확인하기 전에는 토지 이용범위도 확정하기 어렵습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 4,140,948,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가보다 먼저 임차보증금·점유범위·법정지상권을 숫자와 권원으로 확정하는 것입니다.
