제주지방법원 2025타경931. 제주시 구좌읍 송당리 산267 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정가는 11,633,407,400원이고 신건 최저가도 동일합니다. 토지는 6,348㎡이며 지목은 체육용지, 토지이용상황은 목장용지입니다. 감정평가상 건물 일부는 창고와 변소로 이용 중입니다. 지상의 조경수는 평가에 포함되지만, 파이프조 차광막지붕 단층 마사 176㎡ 외 15점의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
권리관계 자체는 기준점이 비교적 분명합니다. 2022년 6월 21일 설정된 중앙로신용협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당이 말소기준이며, 2025년 3월 4일의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 등기 순위보다 현황·점유와 제시외 건물의 확인 비중이 더 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 산267 · 번영로 2202 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태: 창고·변소 |
| 토지 | 6,348㎡ · 지목 체육용지 · 토지이용상황 목장용지 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인제주조경주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 11,633,407,400원 / 11,633,407,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주축산업협동조합 / 2,994,266,954원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지상의 조경수 포함 평가 · 제시외 건물 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
현재 소유자는 2017년 7월 24일 소유권이전을 마친 농업회사법인제주조경주식회사입니다. 등기상 과거 가처분·근저당·임의경매개시결정 가운데 다수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 을구 17번 중앙로신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 2025년 3월 4일 제주축산업협동조합의 신청으로 이 사건 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유관계 — 실제 점유자 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 보증금·전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권용찬 | 소재지1, 5~8 제시 목록 및 제시외 건물(ㄱ~ㄱ-1) 전부 · 마사 | 보증금 미상 · 전입신고일 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
실제 점유자는 권용찬 1명으로 확인됩니다. 보증금과 전입신고일이 모두 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고도, 없다고도 단정할 수 없습니다. 우선변제권 및 낙찰자 승계 여부 역시 같은 이유로 확정할 수 없습니다. 특히 점유 범위에 제시외 건물까지 포함되어 있어, 매각 제외 건물과 실제 점유·사용관계의 현장 확인이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교자료 없이 감정가만 존재
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 11,633,407,400원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 거래가격 자료가 제시되지 않았기 때문에 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권총액 기준 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 11,633,407,400원 | 0원 | 10,014,673,326원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 9,306,725,920원 | 0원 | 7,711,258,661원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 7,445,380,736원 | 0원 | 5,868,526,929원 |
④ 예상배당표 (매각가 11,633,407,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 118,734,074원 |
| 2. 근저당 · 중앙로신용협동조합 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,014,673,326원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원이지만, 점유자의 보증금·전입신고일이 확인되지 않아 실제 점유관계는 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성불오름 북동측 인근으로 주위는 목장용지·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 번영로(지방도 97번)에 접해 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 5는 창고, 일련번호 6은 변소로 이용 중입니다.
- 토지. 6,348㎡ · 지목 체육용지 · 토지이용상황 목장용지 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 · 공시지가 50,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역을 포함하고, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 건물 소유관계와 토지 사용권원을 확인해야 합니다.
- 점유자 권리. 권용찬의 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 및 승계금액을 현재 단계에서 확정하면 안 됩니다.
- 매각 제외 범위. 파이프조 차광막지붕 단층 마사 176㎡ 외 15점의 제시외 건물이 매각에서 제외되므로 현장상 위치와 이용관계를 대조해야 합니다.
- 조경수. 지상의 조경수는 평가에 포함되어 있으므로 제시외 건물과 포함·제외 대상의 경계를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 11,633,407,400원의 시장 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 원본 대조. 배당모형상 중앙로신용협동조합 채권은 전액 배당되지만 신청채권자의 청구액은 지급 0원으로 표시돼 있어 채권관계 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “현황상 안전”은 다르다
이 사건은 등기만 보면 2022년 중앙로신용협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 위험은 다른 곳에 있습니다. 점유자 1명의 임차조건이 미상이고, 지상 제시외 건물이 매각에서 제외되며 그에 따른 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 게다가 최근 거래가격 비교자료도 없어 11,633,407,400원의 신건 가격이 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “말소기준 이후 소멸·인수 0원”만 보고 접근하기보다, 점유자 권리·제시외 건물 소유관계·법정지상권·실제 배당관계·가격 적정성을 확인한 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
