제주지방법원 2025타경1593. 조천읍 신촌리 에스디빌103의 1층 근린시설입니다. 현재 소유자는 주영미이고, 2019.11.29. 거래가액 183,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023.02.06. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 192,000,000원이며, 그 뒤 제주신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리보다 점유관계와 실제 이용형태입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 주영미가 103호·104호를 점유하고, 2017.03.22. 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 1,333,333원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있어 조사 데이터는 대항력을 인정하고 있으며, 배당 시뮬레이션에서는 이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1593 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1792-7 에스디빌103 1층 103호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신북로 68 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 103호·104호 경계벽 구분 없이 근린생활시설(큰맘할매순대국)로 이용 |
| 대상면적 | 55.62㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상7층 · 사용승인 2016.11.08. |
| 소유자 | 주영미 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 364,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구금액 | 152,090,068원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2023.02.06. 우리은행 근저당권입니다. 2025.06.12. 제주신용보증재단 가압류 58,500,000원, 2025.07.17. 신용보증기금 가압류 7,570,042원, 2025.08.12. 임의경매개시결정, 2025.10.29. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주영미 | 103호, 104호 | 2017.03.22 | 10,000,000원 | 1,333,333원 | 대항력 有 우선변제권 없음 승계 해당 없음 |
다만 이 임차인 이름 주영미는 등기부상 현재 소유자이자 우리은행 근저당의 채무자와 동일합니다. 조사 메모에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 임대차계약의 실제 성립관계와 보증금 지급 사실, 현재 점유원인을 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다. 현재 리포트의 금액 계산은 제공된 배당 시뮬레이션과 대항력 판정에 따라 10,000,000원 인수를 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래 기준보다 이미 높다
시장 데이터의 같은 건물 거래는 모두 전용 84.42㎡이고, 분석 대상 면적 55.62㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 동일면적 직접 비교가 아니라 건물 내 가격 수준을 보는 참고치로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.42㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2024.05 | 84.42㎡ | 7 | 313,000,000원 |
| 2023.10 | 84.42㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.42㎡ | 3건 | 304,333,333원 |
가격 판단에서는 전체 평균보다 시장 데이터가 제시한 최근 12개월 평균 310,000,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 364,000,000원은 최근 평균의 117.4%이고, 인수액까지 더한 실질취득 374,000,000원은 최근 평균의 120.6%입니다. 이 수치만 놓고는 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,896,000원 |
| 인수 · 임차인 주영미 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 7,570,042원 | 7,570,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,033,958원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 258,070,042원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 100,033,958원이 발생하는 시뮬레이션입니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 1,000만원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 364,000,000원 | 258,070,042원 | 0원 | 100,033,958원 | 10,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 291,200,000원 | 258,070,042원 | 0원 | 28,253,158원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 232,960,000원 | 228,898,560원 | 29,171,482원 | 0원 | 10,000,000원 |
이 구조에서는 유찰로 매각가가 내려가도 제공된 시나리오상 임차보증금 인수액은 10,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 회차별 가격을 볼 때도 최저매각가만 보지 말고 매수인 인수액을 별도로 더해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌초등학교 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로변에 접해 있으며, 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 이용. 103호와 104호의 경계벽 구분 없이 근린생활시설(큰맘할매순대국)로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수설비·기본위생설비·천정형 냉난방설비·승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 461,300원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·중로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 364,000,000원만 보지 말고, 인수 보증금 10,000,000원을 더한 374,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 원인 확인. 임차인 주영미가 현 소유자·근저당 채무자와 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급 사실, 점유원인을 원본으로 확인해야 합니다.
- 103·104호 일괄매각 범위. 경계벽 없이 통합 이용 중이므로 현황과 매각대상 목록 1·2의 관계를 확인해야 합니다.
- 구분독립성. 감정평가서가 구조상·이용상 독립성 판단 필요를 명시한 만큼, 구분상가로서의 현황을 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
- 시세 표본 차이. 시장 거래 3건은 모두 84.42㎡이고 대상은 55.62㎡이므로, 310,000,000원을 그대로 대상 호실의 확정 시세로 적용하면 안 됩니다.
- 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘실질취득가와 통합상가 구조’가 승부처
이 물건은 말소기준 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 등기부 구조는 단순합니다. 그러나 매수인 입장에서는 그것으로 끝나지 않습니다. 조사상 대항력 있는 임차보증금 10,000,000원이 남아 있어 신건 실질취득은 374,000,000원이고, 이는 시장 데이터가 제시한 최근 12개월 평균 및 최신 거래 310,000,000원보다 높습니다. 더구나 103·104호가 경계벽 없이 통합 이용되고 감정평가서가 구조상·이용상 독립성 판단 필요를 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가 364,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 총부담과 구분상가의 실제 구조를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
