제주지방법원 2025타경1689. 서귀포시 토평동의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(3)은 주택, 기호(4)는 창고(저장고)로 이용 중이고, 토지는 지목이 과수원인 853㎡ 토지를 포함합니다. 일괄매각에는 제시외 건물 별지목록 1-1, 3-1, 3-2, 4-1, 4-2가 포함되고, 별지목록 1·2 지상의 과수목도 포함 평가되어 있습니다.
등기 권리만 보면 기준은 명확합니다. 2024.06.20. 설정된 국민은행 근저당권 240,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 국민은행의 근저당권 2건과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 서귀포새마을금고 근저당권 240,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 그러나 이 사건은 등기 순위보다 토지와 건물의 실제 위치·사용관계를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1236 |
| 등기상 부동산 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1235 · 제주특별자치도 서귀포시 검은여로 330 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3) 주택 · 기호(4) 창고(저장고) |
| 토지 | 과수원 · 853㎡ · 제2종일반주거지역 · 주거나지 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오상석 |
| 감정가 / 최저가 | 1,374,671,700원 / 1,374,671,700원 (신건) |
| 청구액 | 781,597,739원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 금액상 인수는 0원
2024.04.02. 설정된 서귀포새마을금고 근저당권 240,000,000원은 2024.06.27. 해지로 등기부상 말소됐습니다. 현재 매각에서 말소기준이 되는 권리는 2024.06.20. 국민은행 근저당권 240,000,000원이며, 이후 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원 2건과 81,875,263원의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 핵심 위험 — 법정지상권·토지와 건물의 위치관계
매각물건명세서에는 별지목록 3 일부 및 제시외 건물 3-1이 소재하는 것으로 조사된 토평동 1237-1번지 토지에 대해, 별지목록 3·3-1 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 단순한 등기 말소 여부와 별개로 실제 사용·점유관계에 영향을 줄 수 있는 핵심 확인사항입니다.
또한 별지목록 3은 공부상 면적이 19평(62.81㎡)이나 실측 면적은 약 75㎡이고, 별지목록 3 및 3-1은 공부상 소재지가 토평동 1236번지이나 현황은 토평동 1236·1237-1번지 양지 상에 소재하는 것으로 조사됐습니다. 따라서 건물의 실제 경계와 토지 사용관계 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,374,671,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,146,717원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사국민은행 | 81,875,263원 | 81,875,263원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 796,649,720원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 561,875,263원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 796,649,720원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 배당은 유지, 가격 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,374,671,700원 | 561,875,263원 | 796,649,720원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,099,737,360원 | 561,875,263원 | 524,464,723원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 879,789,888원 | 561,875,263원 | 306,716,726원 | 0원 |
회차가 내려가도 제시된 2회 유찰 시나리오까지는 채권총액 561,875,263원이 모두 배당되어 미배당이 발생하지 않습니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주특별자치도 서귀포시 토평동 토평초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·과수원 등이 이용 중인 기존주택지대입니다.
- 교통. 기호(1)·(2)까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지방도1136호선(중산간도로)이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(3)은 목조 아연지붕 지상1층 주택, 기호(4)는 벽돌조 스레트지붕 지상1층 창고(저장고)입니다.
- 토지. 지목 과수원, 면적 853㎡, 제2종일반주거지역·고도지구이며 지하수자원특별관리구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 농지 확인. 기호(1)은 농지취득자격증명원을 필요로 하는 농지로 판단되나 해당 관청에 재확인이 요구됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 별지목록 1-1, 3-1, 3-2, 4-1, 4-2를 포함하고, 별지목록 1·2 지상의 과수목도 포함 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 토평동 1237-1번지와 별지목록 3·3-1의 관계를 확인하고 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 현황 경계. 별지목록 3은 공부상 62.81㎡이나 실측 약 75㎡이며, 별지목록 3·3-1은 토평동 1236·1237-1번지 양지 상에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 농지취득자격증명. 기호(1)의 농지취득자격증명원 필요 여부를 해당 관청에 재확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 목록은 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격검증. 비교 실거래 자료가 없어 최저가 1,374,671,700원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 토지·건물 경계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 현황관계 확인이 먼저”
이 사건은 배당 숫자만 보면 단순합니다. 국민은행 관련 채권은 제시된 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 일괄매각 대상에는 주택·창고·과수원과 여러 제시외 건물이 얽혀 있고, 특히 토평동 1237-1번지에 걸친 것으로 조사된 별지목록 3·3-1의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 기호(1)의 농지취득자격증명원 필요 여부도 재확인이 필요합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 권리가 소멸하는가”에서 끝나지 않습니다. 토지 경계·건물 위치·농지취득 요건·점유관계를 실제로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 자체의 가격 메리트도 별도로 검증해야 합니다.
