제주지방법원 2025타경1718. 서귀포시 강정동 호텔윈스카이 8층 812비호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황상 실제 이용상태는 숙박시설(분양형호텔)입니다. 등기상 현재 소유자는 김혜주이며, 2023년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2016년 11월 9일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 102,000,000원이고, 뒤에 붙은 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 운영상태와 환금성입니다. 매각물건명세서에는 숙박시설로 이용 중이며 휴업상태라고 적혀 있고, 감정평가 현장조사 때도 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 유사 건물·관련 공부·탐문과 외부관찰에 의해 상태를 상정했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1718 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 162-1 호텔윈스카이 제8층 제호812비호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(분양형호텔) · 휴업상태 |
| 소유자 | 김혜주 (2023.05.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 32,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 61,856,818원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 | 철근콘크리트 슬래브지붕 지하1층/지상10층 · 제8층 제호812비호 · 사용승인 2016.09.27. |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 신고 없음. 말소기준인 농협은행주식회사 근저당권보다 뒤에 설정된 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 농협은행 근저당은 채권최고액 102,000,000원으로 최저가보다 크지만, 배당 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 32,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건 유형의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 일반 주거용 아파트가 아니라 분양형호텔 숙박시설이고 현재 휴업상태이므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 976,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 102,000,000원 | 31,024,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 56,963,536원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 158,963,536원 중 31,024,000원이 배당되고, 미배당은 127,939,536원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 숙박시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(분양형호텔)로 이용 중이며 휴업상태로 조사됐습니다.
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로, 공동주택·상업시설·숙박시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 동측 약 40m, 북측 약 15m, 서측 약 8m, 남측 약 7m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 건물상태 확인. 내부확인이 곤란해 유사 건물·관련 공부·탐문·외부관찰을 바탕으로 평가됐으므로 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 현황 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란했습니다. 객실 내부와 설비·관리상태를 직접 확인해야 합니다.
- 휴업상태 확인. 현재 숙박시설로 이용 중이나 휴업상태로 조사됐습니다. 실제 영업 재개 가능성과 운영조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 32,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당과 가압류에 미배당이 발생하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서는 2026.09.30. 기준이므로 입찰 직전 최신 등기를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 운영성과 환금성
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 농협은행주식회사 근저당이고, 이후 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 일반 주거용이 아니라 휴업상태의 분양형호텔 숙박시설입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 32,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 실제 이용상태·운영 가능성·관리상태·환금성 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
