제주지방법원 2025타경1808. 서귀포시 서귀동 글램블루호텔 제10층 제1031호로, 감정평가상 이용상태는 숙박시설[호텔]입니다. 등기부의 말소기준은 2016.04.29. 설정된 군포농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이후 2022년 주식회사두레 명의 소유권이전청구권 가등기가 있었지만 2025.01.06. 해제로 말소됐고, 2025.10.01. 군포농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 하지만 현황조사에서는 건물 1층 프론트 호텔관리담당직원이 이 호실을 주식회사두레가 소유자로부터 위탁받아 숙박업소 객실로 운영하고 있다고 진술했습니다. 감정평가의 임대관계 역시 미상이므로, 점유자·운영계약·인도 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1808 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 182 글램블루호텔 제10층 제1031호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 명동로 46 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설[호텔] |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층건 내 10층 1031호 |
| 소유자 | 조성찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포농업협동조합 / 131,957,625원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2016.04.29. 군포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 채무자는 조성찬입니다. 2022.12.12. 주식회사두레의 소유권이전청구권 가등기는 2025.01.06. 이미 말소됐습니다. 2025.10.01. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 106,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 숙박시설[호텔]로 이용되는 개별 호실은 운영형태와 점유관계가 실제 환금성에 영향을 줄 수 있으므로, 가격 판단과 권리 판단을 분리해 접근할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 근저당 · 군포농업협동조합 | 156,000,000원 | 103,716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 106,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 중 103,716,000원이 배당되고 52,284,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포중학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·단독주택·공동주택 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 정기교통노선 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 글램블루호텔이지만 현장에는 THE FIRST 70 HOTEL, NOBLEPIA HOTEL로 표시돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생시설·난방설비·승강기설비·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 10필 일단의 부정형 숙박시설 부지이며 북서측으로 노폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(30m이하), 방화지구, 지하수자원특별관리구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,083,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 주식회사두레의 실제 점유 여부와 소유자와의 운영 위탁관계가 현재도 유지되는지 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사 외 실제 계약관계와 객실 운영 구조를 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 명칭 확인. 등기·공부상 글램블루호텔과 현장표시 THE FIRST 70 HOTEL, NOBLEPIA HOTEL의 관계를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 106,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생하더라도 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본에서 점유와 인수 조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — 등기보다 ‘운영 현황’을 더 봐야 한다
이 물건은 등기 권리만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2016년 군포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 과거 주식회사두레 가등기는 이미 말소됐으며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 숙박시설[호텔]이라는 이용형태와 함께, 주식회사두레가 소유자로부터 위탁받아 객실을 운영한다는 현황 진술이 존재하고 임대관계는 미상입니다. 또 최근 실거래 비교자료도 없어 106,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 인수금액 자체가 아니라 점유·운영관계와 실제 가격의 확인입니다.
