제주지방법원 2025타경7968. 서귀포시 성산읍 온평리 1654-8 소재 물건으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이며 토지는 계획관리지역의 대지입니다. 등기상 현재 소유자는 최학묵이고, 2021.06.15. 소유권을 취득한 날 한마음새마을금고 앞으로 채권최고액 276,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 조영준의 근저당권, 제주신용보증재단 가압류와 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 1층 점유자 두 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 금액 자체는 매각물건명세서 원본과 현황조사를 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7968 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1654-8 · 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평서로 28-14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 351.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최학묵 |
| 감정가 / 최저가 | 425,536,160원 / 425,536,160원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조영준 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기상 과거 동광신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2021.06.15. 한마음새마을금고 근저당입니다. 이후 2023.02.23. 조영준 근저당권 90,000,000원, 2025.03.28. 제주신용보증재단 가압류 17,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한마음새마을금고의 근저당권은 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.21. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다.
② 점유자 — 2명 모두 말소기준보다 뒤
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금재숙 | 1층 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최성원 | 1층 | 2023.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 점유자는 2명입니다. 금재숙은 2023.10.25., 최성원은 2023.11.29. 전입했고, 두 날짜 모두 2021.06.15. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 주택임대차의 선순위 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 원본 명세서에서 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,536,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,655,362원 |
| 1. 근저당 · 한마음새마을금고 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조영준 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,880,798원 |
현재 최저가 425,536,160원에서는 집행비용 6,655,362원을 제외하고 채권자 총 383,000,000원이 전액 배당되며 소유자 잔여는 35,880,798원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 매각조건 — 일괄매각·지분매각 확인
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
- 지분매각. 목록2, 목록4는 지분매각입니다.
- 부대시설. 목록1 토지상의 조경수·야외수영장과 목록3 건물의 데크시설은 거래관행 등을 고려해 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 발코니. 목록3 건물은 발코니가 확장된 상태이며 이를 고려해 감정평가됐습니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 온평초등학교 북동측 인근이며 단독주택·근린생활시설·전·과수원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·가스보일러 난방·천정형 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 351.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 181,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2024.11.15~2026.11.14 기간이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 425,536,160원 | 383,000,000원 | 0원 | 35,880,798원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 340,428,928원 | 334,862,923원 | 48,137,077원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 272,343,142원 | 267,730,338원 | 115,269,662원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원, 2회 유찰 시에도 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 회차별 핵심 변화는 매수인 인수 증가가 아니라 채권자 미배당 증가입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 금재숙·최성원 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성까지 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록2·4가 지분매각이고 일괄매각 조건이므로 각 토지·건물 목록과 지분 비율을 매각목록 원문에서 확인해야 합니다.
- 부대시설 포함 여부 확인. 조경수·야외수영장·데크시설이 평가에 포함돼 있으므로 현황과 감정평가 내용을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 매각기일 2026.10.13은 기재된 토지거래계약 허가구역 기간인 2024.11.15~2026.11.14 안에 있습니다.
- 실거래 비교. 최근 시세 자료가 없으므로 감정가 425,536,160원 자체를 시세로 간주하지 말고 주변 유사 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 목록별 면적과 지분, 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘물건 구조 확인’이 핵심
등기 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.15. 한마음새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 조영준 근저당·제주신용보증재단 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1층 점유자 금재숙과 최성원도 모두 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
대신 이 사건의 확인 포인트는 다른 곳에 있습니다. 두 점유자의 보증금 미상, 일괄매각과 일부 지분매각, 조경수·야외수영장·데크시설의 평가 포함, 그리고 매각기일 현재 기재된 토지거래계약 허가구역입니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 425,536,160원의 가격 경쟁력은 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리 인수액은 명확하지만, 실제 입찰 전에는 목록별 매각범위와 점유·토지 규제를 원본에서 확인하는 것이 핵심입니다.
