수원지방법원 2023타경9725. 수원시 장안구 이목동 수원장안 에스티엑스칸2단지 112동 14층 1403호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김미향이고, 현재 말소기준권리는 2021.07.23. 농협은행주식회사 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권과 허남광·롯데카드·서울보증보험·하나카드· 케이비국민카드의 가압류, 각 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
가격 쪽도 현재 자료에서는 긍정적입니다. 감정가와 최저가는 533,000,000원으로 동일한 신건이지만, 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 거래 6건 평균은 613,333,333원, 최신 거래는 620,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 86.9%이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +6.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경9725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 장안로385번길 95, 112동 14층1403호 (이목동,수원장안 에스티엑스칸2단지) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지상 20층 건 중 14층 1403호 |
| 비교 평형 | 84.573㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 소유자 | 김미향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 533,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 43,273,986원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 현재 권리분석의 기준점은 2021.07.23. 농협은행주식회사의 근저당권이며, 이후 하나은행 근저당권 600,000,000원과 5건의 가압류, 강제·임의경매개시결정이 이어졌습니다. 농협은행 근저당권은 2025.06.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 내역도 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준 86.9%
장안STX칸2단지 동일 평형 거래 12건 중 최근 거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 594,000,000원이고, 최근 12개월 6건 평균은 613,333,333원입니다. 가격 메리트 판단은 더 최근인 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 11 | 620,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 84.57㎡ | 17 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 2 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 84.57㎡ | 10 | 625,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 4 | 585,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 613,333,333원 |
신건 최저가 533,000,000원은 최근 12개월 평균 613,333,333원의 86.9%입니다. 최신 거래도 620,000,000원으로 최저가보다 높고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +6.7%입니다. 전체 12건 평균 594,000,000원만 보더라도 최저가는 그보다 낮지만, 이 사건에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 직접적인 비교 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 533,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,730,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 415,270,000원 |
| 4. 가압류 · 허남광 | 47,522,136원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,040,383원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,375,016원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 71,659,479원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 34,359,897원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 533,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,050,778,869원, 총 예상배당은 525,270,000원, 미배당은 525,508,869원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 533,000,000원 | 525,270,000원 | 525,508,869원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 426,400,000원 | 419,736,000원 | 631,042,869원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 341,120,000원 | 335,544,320원 | 715,234,549원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 43,273,986원이고 각 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이목중학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트·주택·학교·근린생활시설·관공서·공장이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 20층 건 중 14층 1403호이며 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 남측으로 노폭 8M 내외 외부 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 하천·소하천구역·상대보호구역·과밀억제권역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 단지. 장안STX칸2단지는 213세대, 2013-02-28 준공이며 비교 대상 평형은 84.573㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선 확인. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.9%이고 최신 거래는 620,000,000원입니다. 입찰 직전 동일 평형 최신 거래 변화를 다시 대조하세요.
- 권리 변동 확인. 말소기준권리는 2021.07.23. 근저당권이며, 2025.06.24. 확정채권양도에 따른 근저당권 이전 내역이 있으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 현장 점유 상태는 입찰 전 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 크지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 함께 단순한 신건
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이며, 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격도 현재 최저가 533,000,000원이 최근 12개월 평균 613,333,333원의 86.9%이고 최신 거래 620,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +6.7%로 확인됩니다. 다만 배당에서는 총 미배당이 525,508,869원 발생하고 소유자 잔여는 0원이므로, 입찰 전 최신 등기와 점유관계, 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
