수원지방법원 2024타경13349. 용인시 처인구 포곡읍 전대리 일대의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 기숙사(직원휴게소)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사하이랜더알브이코리아이고, 말소기준권리는 2022.08.31. 설정된 신한은행 근저당권, 채권최고액 4,320,000,000원입니다. 이후 농협은행·김종우 등의 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기상 후순위 권리보다 더 중요한 것이 점유관계입니다. 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 중 김도연·김성예·이홍원은 배당계산에서 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있고, 그 합계가 110,000,000원입니다. 더 앞선 2010.02.01. 전입자 곽필규는 보증금이 확인되지 않았으므로 대항관계는 가능·미상으로 남겨야 합니다. 즉 1.1억원을 최종 인수액으로 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심

② 임차인 — 알려진 인수 1.1억 + 선순위 보증금 미상

실제 임차인·점유 신고자는 7명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 말소기준일은 2022.08.31.입니다. 아래에서 ‘승계’는 매수인이 보증금 반환의무를 이어받을 가능성을 표시합니다.

이 사건에는 실질취득액을 비교할 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 판단의 우선순위는 선순위 임차보증금 확정과 절차 리스크 확인입니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,583,872,100원 가정)

채권총액 5,796,597,515원 중 예상배당 4,535,633,379원, 미배당 1,260,964,136원으로 계산되어 있습니다. 표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 알려진 매수인 인수액 110,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 부담하는 구조입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 알려진 인수액은 그대로

세 시나리오 모두 알려진 매수인 인수액은 110,000,000원으로 동일합니다. 유찰되면 매각대금은 낮아지지만 선순위 임차보증금의 승계 부담이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 또한 곽필규의 보증금은 금액이 확정되지 않았으므로 위 실질취득액은 어디까지나 알려진 금액 기준의 최소치입니다.

⑤ 일괄매각·토지·건물 특이사항

• 일괄매각. 제시외 건물 중 창고 7동·차양 2개 등이 포함되어 있습니다.
• 매각 제외 물건. 목록 2 지상 컨테이너 3동 등은 이동·철거가 용이하여 매각에서 제외됩니다.
• 수목·구조물. 목록 1·2 토지 지상의 소나무 등 수목, 정원석, 석축, 옹벽 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
• 현황과 공부 차이. 목록 3 및 목록 7~11은 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 부속토지로 이용 중입니다.
• 목록 6 건물. 등기사항전부증명서에는 등재되지 않았으나 건축물대장에 등재된 옥탑층 15.21㎡를 건물면적에 포함해 평가했습니다.
• 농지취득자격증명. 목록 3은 제출할 필요가 없으나 목록 7·8·9·10·11은 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.

⑥ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 주위환경. 전대교차로 북동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 근린생활시설 및 기숙사(직원휴게소)로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 주택부분 난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 건물 구조. 기호 5는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 3층, 기호 6은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 및 경사슬래브지붕 3층 건물입니다.
• 토지 성격. 토지정보상 전대리 474-5는 1,442㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·부정형·중로한면입니다.
• 주요 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역 등에 포함됩니다.
• 추가 토지규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있고 준보전산지와 접합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 곽필규 보증금 확정. 2010.02.01. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 보증금·점유관계·반환범위를 최우선으로 확인해야 합니다.
• 알려진 1.1억원 별도 계산. 김도연·김성예·이홍원의 보증금 110,000,000원은 매각대금 외 인수부담으로 계산되어 있습니다.
• 임차구획 확인. 여러 임차인이 1~3층 각 부분을 점유하고 있어 실제 점유범위와 인도 대상, 중복 점유 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
• 농취증 사전 검토. 목록 7~11의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 2025.01.08. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행상황과 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 창고·차양은 포함되고 컨테이너 3동 등은 제외되므로 매각대상과 현장 시설물을 하나씩 대조해야 합니다.
• 등기·대장 차이. 목록 6 옥탑층 15.21㎡와 목록 3·7~11의 공부상 지목·현황 차이를 확인해야 합니다.

맺으며 — 등기보다 임차인과 농취증이 어렵다

이 사건의 등기 순위 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.08.31. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그 앞에 있는 점유입니다. 김도연·김성예·이홍원의 알려진 인수만 110,000,000원이고, 곽필규는 2010.02.01. 전입이면서 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능액이 열려 있습니다.

따라서 신건 최저가 4,583,872,100원을 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 확인되는 최소 실질취득은 4,693,872,100원이고, 곽필규 관련 금액에 따라 더 높아질 수 있습니다. 여기에 농취증이 필요한 5필지, 공매공고, 일괄매각·제시외 건물·매각 제외 컨테이너, 공부와 현황이 다른 토지까지 겹칩니다. 이 물건은 ‘최저가가 얼마인가’보다 선순위 보증금이 정확히 얼마인지, 농취증을 확실히 갖출 수 있는지를 먼저 끝내야 하는 사건입니다.