수원지방법원 2025타경1514. 수원시 팔달구 인계동 파비오더씨타 5층 업무시설 513호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(현재 공실)이며, 건물은 17층 중 5층이고 사용승인일자는 2023.08.23입니다. 등기상 소유자는 윤혜영으로, 2023.10.31 소유권이전 당시 거래가액은 270,930,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당 210,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 학교법인 보필학원의 가압류 270,000,000원, 수원시 압류, 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 주식회사 피엔피(박종헌)가 보증금 90,000,000원·월세 980,000원으로 조사됐으나, 전입일 2024.08.09가 말소기준 2023.10.31보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1514 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1125-1 파비오더씨타 5층 업무시설 513호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(현재 공실) |
| 건물 | 17층 건물 중 제5층 업무시설 513호 · 사용승인일자 2023.08.23 |
| 소유자 | 윤혜영 · 거래가액 270,930,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 180,800,177원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.31 농협은행주식회사 근저당권 210,000,000원입니다. 이후 학교법인 보필학원 가압류 270,000,000원, 수원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 임차인 역시 전입일이 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 현황 재확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 피엔피(박종헌) | 파비오더씨타 513호 39.8000㎡ | 90,000,000원 | 980,000원 | 2024.08.09 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 확정일자는 확인되지 않습니다. 한편 감정평가서의 이용상태는 “업무시설(현재 공실)”로 기재돼 있어 현황조사 내용과 현재 이용상태 사이에 차이가 있습니다. 입찰 전 실제 점유자와 열쇠·집기·사업장 사용 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 가격은 단정 금지
감정가는 280,000,000원, 현재 최저매각가 역시 280,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 제공되지 않아 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 학교법인 보필학원 | 270,000,000원 | 65,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 480,000,000원 중 예상배당은 275,280,000원이고, 미배당은 204,720,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역 남동측 인근으로 상업용 부동산, 아파트단지, 주상용 부동산, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 17층 건물 중 제5층이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 50미터, 서측 약 35미터, 남측 약 20미터 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황조사에는 주식회사 피엔피(박종헌)가 조사됐지만 감정평가 이용상태는 현재 공실입니다. 매각기일 전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권리. 보증금 90,000,000원·월세 980,000원 임차인은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 근저당권 이전. 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 채권자·배당관계 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 280,000,000원의 적정성을 단정할 수 없습니다. 유사 업무시설 거래·임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증이 먼저
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.31 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사상 임차인의 전입일도 기준권리 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 현재 공실이고 최근 실거래 자료가 없어, 신건 최저가 280,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 실제 점유·임대수요·가격 검증이 입찰의 핵심입니다.
