수원지방법원 2025타경1527. 호매실지에스아파트 101동 1층 101호로, 감정평가상 방3·거실·주방 및 식당·욕실·현관 등으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 소유자는 최민양이며, 2012.11.06 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이번 사건은 이부남의 강제경매개시결정이 2025.08.13 등기되면서 진행됐고, 2026.04.30에는 현대캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정도 추가됐습니다.
권리관계에서 가장 주의 깊게 볼 부분은 2024.07.10 설정된 현대캐피탈 주식회사 명의의 채권최고액 291,600,000원 근저당입니다. 이 담보권은 2026.08.12 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 새로운 후순위 권리를 만드는 것이 아니라 기존 담보권을 승계하는 구조이므로, 실제 말소기준과 순위는 2024.07.10 설정 근저당의 존속관계를 기준으로 원본 등기부를 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 84-25 호매실지에스아파트 101동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 현관 등 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 최민양 · 2012.11.06 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이부남 / 347,912,328원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 선순위 담보권 승계 확인
현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2025.08.13 강제경매개시결정과 2026.04.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2024.07.10 설정된 현대캐피탈 주식회사 근저당이 2026.08.12 한국자산관리공사로 이전됐으므로, 이 담보권의 최초 설정일과 이전관계를 하나의 권리로 연결해 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 382,000,000원
이 사건에는 최근 실거래 비교표본이 없어 감정가 382,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 감정가와 동일한 최저매각가 382,000,000원, 그리고 유찰 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 382,000,000원 | 375,852,000원 | 319,972,656원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 305,600,000원 | 300,521,600원 | 395,303,056원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 244,480,000원 | 240,257,280원 | 455,567,376원 |
유찰될수록 채권자 측 미배당액은 319,972,656원에서 395,303,056원, 455,567,376원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자가 전액 회수하지 못하는 문제와 낙찰자가 권리를 인수하는 문제는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 이부남 | 347,912,328원 | 347,912,328원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 현대캐피탈 주식회사 | 347,912,328원 | 27,939,672원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 695,824,656원 중 375,852,000원이 배당되고 319,972,656원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 조세·우선권 관계와 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호매실초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역을 포함하며 일부 필지는 지구단위계획구역, 도로 저촉·접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 이전관계. 2024.07.10 현대캐피탈 주식회사 근저당과 2026.08.12 한국자산관리공사로의 이전을 하나의 담보권으로 연결해 설정일·순위를 재확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입관계·실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 382,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 동일 단지·유사 면적·층의 최신 거래와 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 1층 특성. 본건은 20층 건물의 1층 101호입니다. 동일 단지 내 층별 가격 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 319,972,656원의 미배당이 발생해도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 신건 판단을 끝내면 안 된다
이 사건의 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액은 신건부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다. 권리관계의 핵심은 2024.07.10 설정된 현대캐피탈 주식회사 근저당과 2026.08.12 한국자산관리공사로의 이전관계를 원본 등기에서 정확히 연결하는 것입니다. 동시에 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유 확인이 남아 있습니다.
가격 쪽은 더욱 단순하게 결론 낼 수 없습니다. 신건 최저가가 382,000,000원이지만 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 말할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 인수액은 0원으로 계산되지만, 점유와 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
