특별매각조건으로 주된 인수는 0원*, 그러나 미상 점유 신고는 남는다 — 신림동 씨지아름채 303호

서울중앙지방법원 2025타경102640. 관악구 신림동 씨지아름채 3층 303호, 전용 36.95㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 349,000,000원이고 3회 유찰된 현재 회차 최저가는 279,200,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라, 보증금 330,000,000원의 대항력 임차권과 특별매각조건이 어떻게 결합되는지에 있습니다.

문지은은 2021.08.03 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.08.20 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 마쳤습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 4,708,800원을 제외한 274,491,200원이 문지은에게 배당되며, 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금 55,508,800원을 매수인이 떠안아야 합니다.

그러나 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있습니다. 정확도 규칙에 따라 문지은의 미배당 잔액은 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 다만 별도로 신고된 ‘기사항전’은 보증금과 전입일이 확인되지 않으므로, 그 신고까지 같은 조건으로 해소된다고 확대 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 문지은은 선순위, 특별조건이 인수를 제거한다

등기상 최초 근저당권은 2020.05.27 든솔신용협동조합 명의로 설정됐으나, 2021.08.23 일부포기를 원인으로 해당 근저당권 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류 2건, 문지은 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 신고 — 특별조건 적용 대상과 미상 신고를 분리

보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 문지은은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인이지만, 특별매각조건으로 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 실질 인수액은 0원*입니다. 반면 ‘기사항전’ 신고에는 전입일·확정일자·보증금이 없어 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다.

③ 실거래 비교 — 표본상 84.6%, 거래 시점은 2021년

동일 면적 36.95㎡로 확인된 실거래는 총 2건입니다. 2021.07 3층과 2021.08 2층 거래가 모두 330,000,000원이어서 평균·최저·최고가가 전부 같습니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 279,200,000원은 이 실거래 표본의 84.6%입니다.

표면적으로는 실질취득이 실거래보다 50,800,000원 낮습니다. 다만 비교 거래가 모두 2021.07~08에 집중돼 있고 최신 거래도 2021.08입니다. 총 10세대의 소규모 다세대주택에서 확보된 표본도 2건뿐이므로, 84.6%라는 수치만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기 어렵습니다. 현재 호가, 인근 유사 신축 다세대 거래, 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,200,000원 가정)

시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 문지은 우선변제에 전부 사용됩니다. 문지은 보증금의 룰상 미배당액은 55,508,800원이지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 특별조건 확인이 먼저다

특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 문지은의 미배당액이 늘어, 매각가와 인수액을 합한 총취득은 보증금 330,000,000원 부근에 머무르는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 문지은의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건이므로, 해당 조건이 유효하게 적용되는 한 문지은 관련 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 미상 점유 신고의 인수액은 계산할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남광고등학교 서측 인근에 위치하며, 일반주택·공동주택·근린주택 등이 형성된 주거지역입니다. 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있습니다. 남측 약 6m 아스팔트 포장도로를 통해 난곡로와 연결되며 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호입니다. 승강기, 화재경보장치, 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 완경사지에 조성된 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 216.0㎡, 공시지가는 3,379,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이며 동일면적 실거래 표본은 2건입니다. 거래 빈도가 낮아 매수·매도 시 가격 검증과 환금 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 문지은 보증금 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 반영돼 있는지 확인하세요.
• 미상 점유 신고 확인. ‘기사항전’으로 기재된 신고의 실제 성명, 점유 범위, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 전입세대·현장 점유 확인. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 현황조사서와 현장 방문을 통해 현재 점유자를 다시 대조하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 효력 및 등록 말소 절차를 확인하세요.
• 시세 재검증. 실거래 2건이 모두 2021년 거래입니다. 현재 매물 호가와 인근 동일 면적·유사 연식 다세대 거래를 별도로 비교하세요.
• 명도 비용. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자가 퇴거했는지는 별개입니다. 인도명령과 이사 협의 비용을 보수적으로 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 여부는 관리주체 및 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 제거됐지만, 완전한 무위험 물건은 아니다”

이 사건을 최저가 279,200,000원과 보증금 330,000,000원만 놓고 보면 선순위 임차인의 미배당 보증금을 떠안는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 55,508,800원이고, 총취득은 334,708,800원입니다. 그러나 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어, 문지은 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 279,200,000원*으로 판단합니다.

가격은 2021년 동일면적 실거래 330,000,000원의 84.6%이지만, 거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2021.08입니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 점유 신고, 민간임대주택 등기, 3회 유찰, 10세대 소규모 다세대의 환금성이 겹칩니다. 결론은 문지은의 주된 인수는 특별조건으로 해소되지만, 미상 점유와 현재 시세 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.

* 문지은의 룰상 미배당 보증금은 현재 회차 55,508,800원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 이 판단은 문지은에게만 적용하며, 별도 미상 점유 신고에는 적용하지 않았습니다.