수원지방법원 2025타경57390. 경기도 수원시 영통구 이의동 테라스힐 7층 비706호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 280,000,000원 임차보증금과 2026.06.01 제출된 인수조건변경 확약서입니다. 임차권자 고현주는 2021.04.16 전입·점유, 2021.02.22 확정일자를 갖고 있고 2023.05.19 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 최저매각가 241,000,000원만 놓고 보면 보증금보다 낮아 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 매각대금에서 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 배당표상 고현주의 원래 미배당액은 43,174,000원입니다. 하지만 이 사건은 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 고현주에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1256-1 테라스힐 7층 비706호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상10층 건물 내 7층 비706호 |
| 소유자 | 주식회사제이와이알 |
| 소유권 취득 | 2022.03.18 소유권이전 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 인수조건변경 확약
2017.02.15 설정된 우리은행 근저당권 180,000,000원은 2017.06.20 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 계산된 말소기준은 2025.08.14 강제경매개시결정입니다. 고현주의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서 있어 원래는 선순위 임차권의 인수 여부가 핵심이지만, 2026.06.01 제출된 확약에 따라 고현주가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.
2026.01.02 수원시 압류와 2026.05.06 국의 압류는 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 280,000,000원이며, 명세서 비고상 신청채권과 고현주의 임차권등기 채권은 동일한 채권으로 기재되어 있으므로 이를 별개의 보증금 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고현주 대항력 있음 우선변제 확약 적용 | 2021.04.16 | 2021.02.22 | 280,000,000원 | 전유부분 전부 · 2023.05.19 임차권등기 및 배당요구. 원래 미배당 잔액 인수 구조이나 확약으로 실질 인수 0원 |
| 안준수 대항력 가능·미상 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 전입은 말소기준보다 앞서나 보증금·확정일자 미상. 고현주 확약의 적용 대상이 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 임차인 고현주 보증금 · 우선변제 | 280,000,000원 | 236,826,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권과 임차권등기 채권은 동일합니다. 배당표상 고현주 보증금의 원래 부족분은 43,174,000원이지만, 확약에 따라 이 금액을 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 241,000,000원이나 최저매각가 241,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 임차권 사건에서는 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 해석하면 안 됩니다.
고현주 임차권만 놓고 보면 확약으로 실질 인수액이 0원이어서 현재 확인되는 취득금액은 매각가와 같습니다. 그러나 안준수의 보증금이 미상이므로 별도의 인수 위험이 확인될 경우 실제 취득부담은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 시세 비교보다 먼저 확약 밖 점유자의 임대차관계 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신분당선 광교역 남서측 인근. 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 대학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 광교역이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층 지상10층 건물 내 7층 비706호이며 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)이며 공시지가 3,397,000원/㎡, 토지면적 3,114.3㎡입니다.
- 도로. 북서측·남동측으로 도로에 접하고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 인수조건변경 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위가 고현주 임차권에 적용되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 안준수 임대차관계 확인. 2024.08.23 전입 점유자의 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 최종 인수금액을 계산할 수 있습니다.
- 중복채권 주의. 신청채권과 고현주 임차권등기 채권은 동일하므로 280,000,000원을 별도 채권처럼 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 이용·공부·인허가 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도 시장가격 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약으로 해소된 위험과 아직 남은 위험을 분리해야 한다”
이 사건에서 가장 큰 금액인 고현주 보증금 280,000,000원은 신건 최저가 241,000,000원을 넘습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험이지만, 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했기 때문에 고현주에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 별도 점유자 안준수는 말소기준 이전 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 이 임차인은 고현주에 대한 확약의 적용 대상이 아니므로, 보증금과 계약관계를 확인하기 전까지 전체 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 241,000,000원의 가격 메리트도 판단할 근거가 부족합니다. 이 사건의 핵심은 고현주 확약의 원문 확인과 안준수 임대차관계 확인입니다.
