수원지방법원 2025타경57399. 화성시 기안동 광도와이드빌 110동 1층 101호 아파트입니다. 등기 흐름의 중심은 2010.09.09 설정된 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 정리되는 순서에 놓여 있습니다.
점유관계에서는 양명석이 2016.09.12 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준보다 늦은 전입이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 점과 별개로, 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 양명석은 2017년·2021년 등기된 근저당의 채무자로도 등장하므로 단순 임차인인지 관계인인지 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57399 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 기안동 290 광도와이드빌 110동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 18층 건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 임순금 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 105,831,091원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 기준
과거 국민은행·제일은행·한국스탠다드차타드제일은행 관련 근저당과 압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2010.09.09 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 2025.08.14에는 바로 그 서광주농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
② 점유자·임차관계 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양명석 | 2016.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 말소기준인 2010.09.09보다 뒤인 2016.09.12이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 특히 양명석은 등기부상 후순위 근저당의 채무자와 동일한 이름으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 대신 회차 구조를 본다
광도와이드빌은 812세대이며 준공일은 2002.04.11입니다. 현재 회차는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 259,000,000원입니다. 1회 유찰 시 207,200,000원, 2회 유찰 시 165,760,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
다만 동일 평형의 최근 실거래 가격이 제시되지 않아, 현재 최저가 259,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건에서의 응찰 판단은 별도의 최신 실거래 확인 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 129,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 129,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 129,600,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,974,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 서광주농업협동조합 근저당 채권최고액 129,600,000원이 전액 반영되고 미배당은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 105,831,091원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당기일의 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기안중학교 북측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 18층 건물이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 1,975,000원/㎡입니다. 인접 공도와 단지 내 도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 단지. 광도와이드빌 812세대, 준공일 2002.04.11입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 원인 확인. 양명석은 2016.09.12 전입자로 대항력은 없지만, 등기부상 후순위 근저당 채무자와 동일한 이름이므로 실제 점유관계와 소유자와의 관계를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 배당·명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 259,000,000원에 대해 최근 동일 평형 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 207,200,000원, 2회 유찰 시 165,760,000원이며 세 시나리오 모두 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·관리비 체납 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2010.09.09 서광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 양명석의 전입은 2016.09.12로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 신건 259,000,000원부터 2회 유찰 165,760,000원까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 바로 가격 메리트까지 확보되는 것은 아닙니다. 동일 평형 최신 실거래와의 직접 비교가 없어 신건 259,000,000원의 적정성을 단정하기 어렵고, 점유자 양명석의 보증금 및 실제 점유 성격도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 가격 검증과 명도 사전확인이 입찰 전 핵심입니다.
