수원지방법원 2025타경57443. 용인시 기흥구 중동 에스아이오피스텔 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 임차인 원연준의 주민등록일은 2022.08.24, 확정일자는 2022.08.30이고, 말소기준인 권현임 근저당권은 2022.09.20 설정됐습니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
을구 6번 임차권등기는 2024.09.04 등기되어 말소기준 이후 권리이지만, 매각물건명세서에는 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 미배당 임차보증금의 승계 여부는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1043-3 에스아이오피스텔 8층 806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 서인하 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 93,057,977원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.20 근저당권 · 권현임 · 채권최고액 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.09.20 권현임 근저당권 105,000,000원입니다. 이후 용인시 압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 하지만 원연준은 2022.08.24 전입해 말소기준보다 선순위이고, 2022.08.30 확정일자까지 갖춘 상태에서 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원연준 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.24 · 2022.08.30 | 85,000,000원 | 2024.09.04 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
② 실질취득 시나리오 — 유찰가가 그대로 취득원가가 아니다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금의 매수인 인수가 늘어납니다. 따라서 1회 유찰부터는 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 제공된 배당 시나리오대로라면 실질취득가는 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 106,000,000원 | 0원 | 106,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 84,800,000원 | 2,126,400원 | 86,926,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 67,840,000원 | 18,781,120원 | 86,621,120원 |
특히 1회 유찰부터 낙찰가가 임차보증금 85,000,000원 아래로 내려갑니다. 그때부터는 미배당 보증금 승계 때문에 실질취득가가 보증금 규모에 수렴하는 86,000,000원대에 머뭅니다. 2회 유찰 시 표면 최저가는 67,840,000원이지만 실질취득은 86,621,120원입니다. 표면 최저가와 실제 부담액 사이에 18,781,120원의 차이가 생기는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 원연준 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 근저당 · 권현임 | 105,000,000원 | 18,716,000원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 93,057,977원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 92,645,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 원연준의 보증금 85,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 권현임 근저당은 일부만 배당되고, 한국주택금융공사와 서울보증보험은 이 시나리오상 배당액이 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 임차보증금 전액 변제 여부는 최종 배당표를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 에버라인 초당역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택지대입니다. 감정평가상 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근 버스정류장과 에버라인 초당역이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 8층 806호를 오피스텔로 이용중인 것으로 조사했습니다. 사용승인일은 2017.02.14입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·화재설비와 1층 공용주차장이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,413,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액 배당 여부. 현재 시나리오는 인수 0원이지만, 실제 배당에서 선순위 공제항목이 생기면 원연준의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 최종 배당구조를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득가. 1회 유찰 86,926,400원, 2회 유찰 86,621,120원으로 계산됩니다. 최저가만으로 할인폭을 판단하지 말고 인수액을 합산해야 합니다.
- 추가 점유관계. 전입·확정·보증금이 확인되지 않는 별도 주거 관련 기재가 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.01.30 등록 문구가 있으므로 현재 등록상태와 매각 이후 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 가격 메리트는 인근·동일 유형의 최근 거래와 실질취득가를 비교해 판단해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수까지 합친 금액을 보라”
이 사건은 신건 106,000,000원 기준으로는 대항력 임차인 원연준의 보증금 85,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 한 번만 유찰돼도 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면서 미배당 보증금 승계가 시작됩니다. 1회 유찰의 실질취득은 86,926,400원, 2회 유찰은 86,621,120원으로, 표면 최저가가 84,800,000원에서 67,840,000원으로 크게 내려가도 실제 부담은 보증금 규모에 가까운 86,000,000원대에 머무는 구조입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 그 회차에서 임차보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 매수인에게 넘어오는가입니다. 현재 회차에서는 인수 0원이라는 장점이 있지만, 추가 점유관계와 민간임대주택등기 상태, 실제 배당에서의 선순위 공제항목을 확인해야 합니다. 가격 판단 역시 최저가가 아니라 실질취득가를 최근 실거래와 대조하는 방식으로 해야 합니다.
