수원지방법원 2025타경58167. 등기상 소유자는 세성건설주식회사이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 2023.07.06. 설정된 이지훈의 주택임차권이 있고 임차보증금은 230,000,000원, 임대차계약일은 2021.02.25., 주민등록·점유개시는 2021.03.23., 확정일자는 2021.02.25.입니다. 이 권리는 2025.10.02. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건의 핵심은 2026.06.01.자 인수조건변경 확약서입니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 했기 때문에 이지훈의 잔존 보증금은 규칙상 계산되는 금액과 달리 매수인 실질 인수 0원으로 봐야 합니다. 그러나 이 확약은 다른 점유자에게까지 확장되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 100-45 리움캐슬 1동 3층305호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(침실1, 거실, 주방/식당, 욕실, 다용도실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 4층건 내 3층 305호 |
| 소유자 | 세성건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,015,889원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유는 미해결
등기부상 이지훈의 임차권은 강제경매개시결정보다 먼저 성립했고, 보증금 230,000,000원 전액에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 매각가 209,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,726,000원을 제외한 205,274,000원이 이지훈 보증금에 배당되고, 규칙상 부족분은 24,726,000원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 세성도시개발 주식회사(최애경) | 20.0000㎡ | 2020.06.22 | 미상 | 대항력 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 이지훈 | 1동 305호 전체 | 2021.03.23 | 230,000,000원 | 대항력 우선변제 확약으로 실질 인수 0원 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
이지훈은 확정일자 2021.02.25.와 전입·점유 2021.03.23.을 갖추고 배당요구도 했습니다. 반면 세성도시개발 주식회사(최애경)는 보증금 자체가 확인되지 않아 인수액 산정이 불가능합니다. 따라서 이 사건은 “2.30억 선순위 임차권 때문에 무조건 2.30억에 취득하는 구조”로 보면 안 되지만, 반대로 “확약이 있으니 인수 0원”이라고 전체 임차관계를 단순화해서도 안 됩니다.
③ 시세 — 실거래 비교 자료 없이 가격 메리트 판단 보류
감정가는 209,000,000원, 현재 최저매각가도 209,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없어, 감정가나 최저가가 실제 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금 | 230,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,015,889원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 일반 계산상 이지훈 미배당액은 24,726,000원이지만, 2026.06.01. 확약에 따라 그 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 신청채권자가 받는 배당은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 실제 이용은 오피스텔 (침실1, 거실, 주방/식당, 욕실, 다용도실, 현관 등)입니다.
- 주위환경. 문정중학교 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 분당선 죽전역과 신분당선 수지구청역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 4층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·주차장· 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적 587.0㎡, 공시지가 2,400,000원/㎡입니다. 북동측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역 등 지정사항이 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 인수조건변경 확약서에서 대항력 포기·임차권등기 말소 동의·잔존 보증금 비인수 조건이 현재까지 그대로 유지되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 별도 대항력 임차 조사. 세성도시개발 주식회사(최애경)의 보증금·임대차계약·현재 점유 여부를 확인해야 합니다. 이 금액이 확정되지 않으면 총취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 미상 주거 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 내역은 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 209,000,000원은 신건 가격입니다. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가만으로 싸거나 비싸다고 판단하지 말고 주변 오피스텔·유사 물건의 최신 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도, 전입·대출·세금상 취급을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 해소, 그러나 전체 인수는 아직 미상”
이 사건에서 가장 큰 230,000,000원 임차권만 보면 처음에는 최저가 209,000,000원을 넘어서는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 2026.06.01. 신청채권자가 대항력 포기와 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 이지훈의 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.
문제는 그 밖의 임차관계입니다. 2020.06.22. 전입한 세성도시개발 주식회사(최애경)는 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았고, 별도의 주거 점유 내역도 전입일·보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건은 주된 선순위 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차 위험 때문에 전체 인수액을 아직 확정할 수 없는 물건입니다. 시세 비교 자료도 없으므로 신건 209,000,000원의 가격 메리트 역시 별도 검증이 필요합니다.
