수원지방법원 2026타경50724. 수원 팔달구 인계동 경수대로 559, 6층 601호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다. 권리분석의 핵심은 2020.09.23 전입한 이정훈의 임차권입니다. 말소기준인 2020.12.29 국의 압류보다 먼저 전입했고 확정일자도 2020.09.02이므로 제공 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
원칙만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 승계가 생길 수 있는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 43,880,000원, 2회 유찰 시 87,264,000원의 인수액이 산정돼 있습니다. 하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권 말소에 동의하는 확약서를 2026.05.07 제출했습니다. 따라서 이정훈의 잔존 보증금에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2 6층 601호 · 경수대로 559 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 2016.10.19 사용승인 · 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 박정원 · 2020.10.22 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 승계 해소
2016.10.28 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 4,200,000,000원이지만 이 호실에 대해서는 2020.09.16 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 2020.12.29 국의 압류입니다. 이정훈은 그보다 앞선 2020.09.23 전입이어서 대항력이 인정되는 구조이고, 2022.10.04 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.23 / 2020.09.02 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 나영희 | 2023.07.21 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
* 이정훈에 대해서는 확약 미반영 시 시나리오상 1회 유찰 43,880,000원, 2회 유찰 87,264,000원의 인수액이 계산되지만, 2026.05.07 확약에 따라 실질 인수는 0원입니다. 확약은 이정훈 관련 채권에만 적용됩니다. 나영희는 확약 대상이 아니지만 전입일 2023.07.21이 말소기준 2020.12.29 이후여서 제공 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 현재 시세 대비 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 275,000,000원인 신건입니다. 소유자 박정원이 2020.10.22 취득할 당시 등기상 거래가액은 260,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 직접 대체할 수 있는 최근 실거래 자료가 아닙니다. 따라서 현재 단계에서는 감정가 275,000,000원이 최근 시장 대비 저렴한지, 비싼지를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 이정훈 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 10,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 미배당액은 249,650,000원입니다. 다만 명세서 비고상 신청채권과 임차권등기채권은 동일한 채권이므로 서로 독립된 보증금 채권 두 건으로 중복 합산하면 안 됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이며, 확약을 반영한 실질 인수도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 275,000,000원 | 249,650,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 220,000,000원 | 260,000,000원 | 43,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 176,000,000원 | 260,000,000원 | 87,264,000원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동수원사거리 남서측 인근으로, 상업·업무용 건물·근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 상업 및 주택 혼용지대입니다.
- 교통. 남동측 인근으로 경수대로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 거실, 주방·식당, 침실, 서재, 욕실, 현관 등으로 구성됩니다.
- 건물. 2016.10.19 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 6층 601호입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.07 인수조건변경 확약서의 대항력 포기·임차권 말소 동의 문구와 최종 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 동일 채권 중복 계산 금지. 신청채권과 이정훈 임차권등기채권은 명세서상 동일하므로 260,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
- 나영희 점유관계 확인. 2023.07.21 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 현황은 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2022.02.17 공매공고 후 공매취소공고 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 275,000,000원만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
형식만 보면 이정훈은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이고 보증금도 260,000,000원이어서 유찰 시 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 이번 사건은 2026.05.07 제출된 인수조건변경 확약으로 그 결론이 달라집니다. 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의했으므로 이정훈 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 나영희 역시 말소기준 뒤 전입으로 대항력이 없습니다.
따라서 권리의 핵심은 비교적 정리됐지만, 가격은 별개입니다. 최근 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가 275,000,000원이 시장 대비 유리하다는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건은 ‘선순위 임차권 자체’보다 ‘확약의 최종 유효성’과 ‘가격 검증’이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
