수원지방법원 2025타경858. 평택시 용이동 476-1, 통칭 수앤홈빌라에 관한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층이며, 1층 101호 외 14개 호수로 구성됩니다. 이용상태는 도시형생활주택(원룸형) 14세대와 다세대주택입니다. 소유자는 김창연, 경매를 신청한 채권자는 하나은행이고 청구액은 580,532,736원입니다.
등기상 기준점은 명확합니다. 2017.01.26 설정된 하나은행 근저당권 716,400,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 김종보 임차권등기, 하나은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 한 호실만 보는 경매가 아니라 여러 세대가 함께 매각되는 만큼, 등기보다 임차·점유 현황을 호실별로 대조하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경858 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 476-1 1층101호 · 도로명 경기도 평택시 현신6길 1 |
| 용도 / 매각형태 | 다세대 · 일괄매각 도시형생활주택(원룸형 14세대) 및 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 · 1층 101호 외 14개 호수 |
| 소유자 | 김창연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,557,000,000원 / 1,557,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 580,532,736원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 716,400,000원이고 채무자는 김창연입니다. 이후 2025.08.11 등기된 김종보의 주택임차권 70,000,000원, 2025.09.22 임의경매개시결정, 2026.03.31 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분 대항력 없음, 1건은 판정 유보
임차·점유 관련 신고는 17건입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 확인 가능한 전입일이 있는 신고는 모두 2017.01.26 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 차권자 신고는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경욱 | 102호 | 2020.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안혜선 | 103호 | 2025.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용수 | 201호 | 2019.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서영 | 202호 | 2021.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우윤호 | 203호 | 2019.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이점순 | 204호 | 2024.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍석기 | 205호 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노동현 | 301호 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성대 | 302호 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희준 | 303호 | 2022.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양동석 | 304호 | 2017.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신주원 | 305호 | 2022.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최슬기 | 401호 | 2023.07.03 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상옥 | 402호 | 2020.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종보 | 별지 기재 부동산 101호 전부 | 2021.06.07 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부터 | - | 2022.10.17 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차권자 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
이 사건의 동일 조건 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 1,557,000,000원이 현재 시장가격보다 싼지, 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 권리가 비교적 정리돼 있다는 이유만으로 신건 가격에 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,557,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,970,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 716,400,000원 | 716,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 822,630,000원 |
현재 배당 추정에서는 하나은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 822,630,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 용이초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·아파트단지 등이 형성된 주거지역이며 공원과 학교가 산재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 안성I.C 진출입로가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층, 외벽은 돌붙임·페인팅 등, 내부는 벽지·타일 등으로 마감됐고 개별난방·급배수·엘리베이터·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,192,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 판정불가 임차관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않는 신고 1건은 대항력 여부를 단정하지 말고 최신 매각물건명세서와 현황조사로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 호실 확인. 여러 임차·점유 신고의 보증금이 확인되지 않았으므로 호실별 계약관계와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 도시형생활주택 원룸형 14세대와 다세대주택이 일괄매각되는 구조이므로 매각대상 호실 전부를 원본 목록에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 비교값이 없어 신건 최저가 1,557,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각대상 목록을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘임차현황 확정’이 먼저
말소기준 자체는 단순합니다. 2017.01.26 하나은행 근저당이 기준이고, 이후 임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입일을 가진 임차·점유자들도 모두 기준일보다 늦어 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 15세대가 함께 매각되는 물건에서 임차·점유 신고가 17건이고, 여러 보증금이 확인되지 않으며 1건은 대항력 자체를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내기보다, 임차현황을 확정한 뒤 가격을 검토하는 순서가 맞습니다. 게다가 동일 조건 실거래 표본도 없어 15.57억 신건 가격의 시장 적정성은 별도 검증 대상입니다. 권리의 큰 틀은 정리돼 있지만, 최종 판단의 승부처는 임차관계 확인과 가격 검증입니다.
