수원지방법원 2025타경876. 경기도 평택시 고덕면 두릉리 305-1 소재 물건으로, 감정평가상 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물이며 1~3층을 다가구주택으로 이용 중입니다. 1층은 101호·102호, 2층은 201호·202호, 3층은 301호·302호로 조사됐습니다. 토지는 474.0㎡이고 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다.
등기상 말소기준권리는 2013.11.06. 송탄농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다. 2016.09.20. 김민식에게 소유권이 이전됐고 같은 날 근저당 채무자도 김민식으로 계약인수됐습니다. 2025.10.02. 송탄농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기만 보면 말소 구조는 단순하지만, 이 사건은 등기보다 임차관계가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 두릉리 305-1 · 경기도 평택시 고덕면 고덕북로 290-7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1~3층 다가구주택 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 기타지붕(샌드위치판넬) 3층 · 2010.07.05. |
| 토지 | 474.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김민식 |
| 감정가 / 최저가 | 1,017,959,400원 / 1,017,959,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 249,727,968원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 있다
등기상 기준은 2013.11.06. 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 장경택은 2011.08.31. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 조사자료상 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 확정일자는 2021.10.13., 배당요구일은 2025.11.04.입니다.
② 임차관계 — 실제 조사 인원 10명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 장경택 | 2011.08.31. | 2021.10.13. | 2025.11.04. | 대항력 有 우선변제 · 보증금 미상 |
| 윤성계 | 2015.06.24. | 2015.06.08. | 2025.11.04. | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 서형빈 | 2022.02.18. | 2022.02.10. | 2025.11.03. | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| GHIMIRE THAKUR | 2024.10.17. | - | - | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| KERUNG DEEPESH | 2024.11.12. | - | - | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| LAMA BIJAYA | 2025.07.03. | - | - | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| SIJALI BINA KUMARI | 2025.08.27. | - | - | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| RAI SANDESH | 2025.09.16. | - | - | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| POKHREL PRADEEP | 2025.09.29. | - | - | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| SHRESTHA SHIVA | 2023.06.15. | - | - | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
장경택을 제외한 조사 인원은 전입일이 2013.11.06. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 장경택은 선순위이므로 단순히 “임차인 전체가 매각으로 정리된다”고 볼 수 없습니다. 특히 모든 임차인의 보증금이 미상이고, 장경택의 보증금은 매수인 인수 여부를 좌우하는 핵심 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,017,959,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,579,594원 |
| 을구 1번 근저당권 · 송탄농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 765,379,806원 |
현재 배당 계산은 근저당권 240,000,000원과 집행비용을 반영한 구조입니다. 장경택 등 임차인의 보증금·최우선변제와 당해세는 실제 배당에서 달라질 수 있으므로, 소유자 잔여 765,379,806원과 매수인 인수 0원은 그대로 확정된 금액으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 두릉1리 마을회관 북서측 근거리에 위치하며 단독·다가구주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 전·답 등이 혼재하는 근교주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 일반버스정류장이 있어 대중교통편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물로 외벽은 치장 적벽돌, 창호는 하이샤시 이중창이며 관리상태는 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수 설비, 가스보일러 개별난방설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 474.0㎡, 공시지가 489,300원/㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 1층 101호·102호, 2층 201호·202호, 3층 301호·302호로 이용 중인 다가구주택입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장경택 보증금 확인. 2011.08.31. 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 실제 배당 예상액을 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 배당요구·확정일자 원본 대조. 장경택은 2021.10.13. 확정일자와 2025.11.04. 배당요구가, 윤성계는 2015.06.08. 확정일자와 2025.11.04. 배당요구가, 서형빈은 2022.02.10. 확정일자와 2025.11.03. 배당요구가 확인됩니다.
- 점유관계 확인. 여러 명의 전입·점유자가 조사돼 있으므로 실제 각 호 점유자와 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상 토지·건물의 범위를 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인하세요.
- 신청채권액과 근저당 한도 구분. 신청채권자의 청구액은 249,727,968원이고 근저당 채권최고액은 240,000,000원입니다. 배당 계산에서는 240,000,000원이 반영돼 있습니다.
- 시세 판단 유보. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 1,017,959,400원이 시장가격보다 높은지 낮은지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 임차관계는 단순하지 않다”
이 사건의 말소기준권리는 2013.11.06. 송탄농업협동조합 근저당권으로 명확하고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 2011.08.31. 전입한 장경택이 그 기준보다 앞서 대항력을 갖는다는 점이 결론을 바꿉니다. 장경택의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 배당 후 남는 보증금과 매수인 인수액, 나아가 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 1,017,959,400원의 가격 메리트도 판정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 단순히 근저당이 전액 배당된다는 이유만으로 “인수 0원 안전형”으로 보기에 부족합니다. 선순위 임차인 보증금과 실제 배당가능액 확인이 입찰 판단의 선결조건입니다.
