수원지방법원 2025타경913. 안성시 금산동 베네치아 1동 5층 502호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 하윤희이며, 2022.07.13 수협은행 근저당권 230,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.18 주식회사 가인유통 가압류 4,916,860원과 2025.11.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없고, 배당계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 감정가와 최저매각가가 모두 254,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래는 2022.06의 320,000,000원 1건으로, 최저가는 그 가격의 79.4%입니다. 숫자만 보면 차이가 있지만, 거래 표본 자체가 1건이고 거래시점도 2022.06이어서 현재 가격 판단에는 보수적인 해석이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경913 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 금산동 163-1 베네치아 1동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 중앙로371번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 비교 면적 | 78.46㎡ |
| 소유자 | 하윤희 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 204,264,227원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도로 승계할 임차보증금이 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 현재 말소기준은 2022.07.13 수협은행 근저당권 230,000,000원이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 안산신용협동조합·농협은행주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 79.4%지만 ‘1건 표본’은 따로 봐야 한다
베네치아의 동일 면적 78.46㎡ 비교 실거래는 2022.06, 5층, 320,000,000원 1건입니다. 최근 비교가격·평균·최고·최저가 모두 이 1건의 320,000,000원이며, 현재 최저매각가 254,000,000원은 비교가격의 79.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 78.46㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 비교 평균 | 78.46㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 가인유통 | 4,916,860원 | 4,916,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,727,140원 |
현재 회차 254,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 234,916,860원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 14,727,140원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 254,000,000원 | 234,916,860원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 35,361,660원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 75,432,700원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안성특수교육지원센터 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건이며 급배수·위생·난방·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 다세대주택 건부지로 이용중이며 남동측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,401,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·성장관리권역·하수처리구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 규모. 베네치아는 9세대이며 준공일은 2019.08.23입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준권리는 2022.07.13 수협은행 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 임차관계. 확인된 임차인은 없고 감정요항상 임대관례는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 시세. 확인되는 동일 면적 거래가 2022.06의 1건뿐입니다. 320,000,000원을 현재 시세로 그대로 고정하지 말고 최신 주변 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 배당. 현재 회차에서는 채권자 청구 합계 234,916,860원이 전액 배당되지만, 유찰 시에는 미배당액이 발생합니다. 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 현장. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태·점유 상황·관리 상태가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 표본의 질까지 확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.13 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 가격만 보면 최저가 254,000,000원은 비교 실거래 320,000,000원의 79.4%입니다. 그러나 비교 거래가 2022.06의 단 1건이라는 점 때문에 이 비율을 곧바로 2026년 현재의 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 최종 입찰가격은 최신 실거래 확인이 핵심입니다.
