수원지방법원 2025타경955. 평택시 신장동 405-13에 있는 토지 117㎡와 철근콘크리트구조 2층 건물로, 감정평가상 1층과 2층 모두 사무실·화장실·계단실 등으로 이용 중인 근린시설 + 토지 물건입니다. 말소기준권리는 2024.12.06. 송탄농업협동조합 근저당권 228,000,000원입니다. 이 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 다수의 점유·임차관계에 있습니다.
현황조사에 나타난 점유·임차관계는 모두 7건입니다. 이 중 주식회사 더원부동산솔루션, 주식회사 모두에셋대부, 주식회사 크라운힐스는 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금이 각각 10,000,000원, 10,000,000원, 5,000,000원으로 확인됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 이 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 금액으로 잡혀 있습니다.
더 큰 변수는 나머지 선순위 점유자입니다. HARRIS SR TAVARES CHAMAINE은 2019.11.13, 주식회사 에스피에스개발은 2021.09.23, 최문영은 2022.03.11로 모두 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 3건은 보증금까지 확인된 임차인처럼 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 실제 보증금이 존재하고 인수 요건을 갖춘 경우 실질취득비용은 431,857,600원을 넘어설 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 405-13 제1동 · 경기도 평택시 목천로 77-2 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1층·2층 사무실, 화장실, 계단실 등 |
| 토지 | 117㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 제1종일반주거지역 |
| 현재 소유자 | 이선희 3분의 1 · 이승환 3분의 1 · 이진희 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 406,857,600원 / 406,857,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 197,443,572원 |
| 말소기준 | 2024.12.06. 근저당권 · 송탄농업협동조합 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 어렵다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2024.12.06. 근저당권이 말소기준이고, 2025.11.19. 임의경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 매수인 부담은 등기된 권리만으로 끝나지 않습니다. 말소기준 전부터 점유·전입한 임차관계가 다수 존재하며, 이 가운데 보증금이 확인된 3건은 배당 시뮬레이션상 총 25,000,000원 인수입니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 2,500만원 + 미상 3건
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HARRIS SR TAVARES CHAMAINE | 2019.11.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 크라운힐스 | 2021.03.25 | 5,000,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 주식회사 에스피에스개발 | 2021.09.23 | 미상 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최문영 | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 모두에셋대부 | 2023.10.27 | 10,000,000원 | 800,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 더원부동산솔루션 | 2017.09.05 | 10,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 평택개발주식회사 | 2025.05.13 | 30,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 406,857,600원 또는 최저가가 주변 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 실질취득의 최소 기준은 최저가가 아니라 431,857,600원+입니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
회차가 내려가면 최저매각가 자체는 1회 유찰 시 325,486,080원, 2회 유찰 시 260,388,864원으로 낮아지지만, 현재 확인된 25,000,000원 인수액은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 따라서 확인된 인수만 반영한 실질취득은 각각 350,486,080원, 285,388,864원 수준이며, 보증금 미상 3건의 위험은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 406,857,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,468,576원 |
| 인수 · 더원부동산솔루션 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 모두에셋대부 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 크라운힐스 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 172,389,024원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 228,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 172,389,024원으로 계산됩니다. 다만 선순위 임차인 3곳의 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하며, 보증금 미상 3건은 위 금액에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층과 2층 모두 사무실·화장실·계단실 등으로 이용 중인 근린시설입니다.
- 입지. 평택시 신장동 신장1동행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 인근에는 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재하고 서측 인근에 송탄 미군부대가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 1.3km 지점에 송탄전철역이 위치합니다.
- 토지. 117㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로 급·배수, 위생, 출입구 보안개폐, 기본 전기설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3곳 인수액 재확인. 더원부동산솔루션 10,000,000원, 모두에셋대부 10,000,000원, 크라운힐스 5,000,000원은 현재 자료상 매수인 인수입니다.
- 미상 3건 계약서 확인. HARRIS SR TAVARES CHAMAINE, 에스피에스개발, 최문영은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 계약금액과 점유상태 확인이 핵심입니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최소 431,857,600원+, 1회 유찰은 최소 350,486,080원+, 2회 유찰은 최소 285,388,864원+로 봐야 합니다.
- 평택개발주식회사. 전입일 2025.05.13은 말소기준 2024.12.06 이후라 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 실제 임대차계약, 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4.07억”이 이 물건의 취득원가는 아니다
이 사건은 등기부상 근저당 하나가 말소기준이 되는 단순한 구조처럼 보이지만, 실제 권리분석은 임차관계 때문에 복잡합니다. 현재 확인된 선순위 임차인 3곳의 보증금만 합쳐도 25,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 회차의 실질취득은 최소 431,857,600원입니다.
여기에 말소기준 전부터 전입한 HARRIS SR TAVARES CHAMAINE, 주식회사 에스피에스개발, 최문영은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능액을 계산할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 431,857,600원 이상이라는 취득원가가 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰 횟수 자체가 아니라, 미상 임대차 3건을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 그 확인 전에는 낮아 보이는 최저가를 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다.
