수원지방법원 2025타경42613. 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크1블럭 111동 1층 103호 아파트입니다. 소유자 박미정은 2021.01.22 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 299,501,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 231,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사애큐온저축은행 근저당권, 주식회사 신한은행 가압류, 임의경매개시결정, 허성훈의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다.
임차권자 허성훈은 2022.02.28 전입·점유를 시작했고 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준권리인 2021.01.22 주식회사우리은행 근저당권보다 전입일이 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다. 이번 물건의 핵심은 임차보증금 인수보다 대지권 미정리 상태와 신건 가격의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 219-9 더샵지제역센트럴파크1블럭 111동 1층103호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 74.9929㎡ · 지상27층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 박미정 (2021.01.22 소유권이전 · 거래가액 299,501,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 147,654,672원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2021.01.22 주식회사우리은행 근저당권 231,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사애큐온저축은행 근저당권 164,400,000원, 주식회사 신한은행 가압류 37,090,926원, 임의경매개시결정, 허성훈의 주택임차권은 매각으로 소멸 예정입니다. 허성훈의 전입·점유일은 2022.02.28로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음이며, 배당요구도 접수되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 허성훈 | 주거(임차권등기) · 부동산 전부 | 100,000,000원 | 2022.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 4.24억은 최근 평균의 96.3%
더샵지제역센트럴파크1BL 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 440,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.09 445,000,000원, 표본 최저는 415,000,000원, 최고는 475,000,000원입니다. 현재 최저매각가 424,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.3%로, 평균보다는 낮게 출발합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.99㎡ | 7 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 74.73㎡ | 14 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 74.73㎡ | 23 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 74.97㎡ | 21 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 16 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 74.97㎡ | 18 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 6 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 74.99㎡ | 10 | 449,000,000원 |
| 2026.06 | 74.73㎡ | 23 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 74.97㎡ | 20 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 74.97㎡ | 8 | 415,000,000원 |
| 평균 | 74.9929㎡ | 12건 | 440,416,666원 |
현재 최저가 424,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 최근 거래 최저 415,000,000원보다 높은 구간이기도 합니다. 또한 대상 호실은 1층인 반면 최근 거래 표본은 여러 층에 분포하므로, 단순 평균만으로 가격 메리트를 확정하기보다 해당 호실의 층·상태를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,640,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 164,400,000원 | 164,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 37,090,926원 | 21,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
424,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 청구액은 432,490,926원, 채권자 예상 배당액은 417,360,000원이며 미배당액은 15,130,926원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 동삭동 평택모산초등학교 북측에 위치하며, 인근은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 개발중인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상27층 건물 내 1층 103호입니다.
- 단지 규모. 더샵지제역센트럴파크1BL은 총 2,124세대이며 준공일은 2020.10.07입니다.
- 도로. 서측 약 15~20m, 남서측 약 25~30m, 남동측 및 북동측 약 40~50m 포장도로와 접합니다.
- 대지권. 기준시점 현재 소유권 대지권이 미정리되어 있고, 추후 적정하게 정리될 것을 전제로 감정평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권. 허성훈의 전입일 2022.02.28은 말소기준 2021.01.22보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 임차권등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 대지권. 소유권 대지권 미정리 상태와 이후 정리 진행 여부를 등기사항전부증명서·감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 가격. 신건 최저가 424,000,000원은 최근 12개월 평균 440,416,666원의 96.3%이지만 최근 거래 최저 415,000,000원보다 높습니다. 1층이라는 개별 조건도 함께 확인하세요.
- 배당. 신건 가격 가정에서도 주식회사 신한은행 가압류에 15,130,926원 미배당이 발생하지만, 이는 데이터상 매수인 인수로 연결되지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 339,200,000원, 2회 유찰 시 271,360,000원으로 제시되어 있으며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 대지권과 가격
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·임차권이 모두 매각으로 소멸 예정이고, 허성훈의 임차권도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 가격도 신건 최저가 424,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 440,416,666원의 96.3%로 평균 아래입니다. 다만 최근 거래 최저가가 415,000,000원이고 대상은 1층이며, 무엇보다 감정평가가 대지권이 추후 적정하게 정리될 것을 전제로 했다는 점은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 권리 인수 위험보다 대지권 정리 여부와 실제 응찰가격이 이 사건의 핵심입니다.
