수원지방법원 2025타경42810. 안성시 공도읍 만정리 케이씨씨스위첸 113동 14층 1403호입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·거실·주방겸식당·화장실3·드레스룸 등으로 이용 중인 아파트이며, 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물 중 14층입니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 125.57㎡입니다.
현재 소유자 유충열은 2021.05.22 매매를 원인으로 거래가액 400,000,000원에 취득했고, 소유권이전은 2021.11.12 접수됐습니다. 같은 날 설정된 한화생명보험주식회사 채권최고액 216,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 주식회사리드코프 채권최고액 208,000,000원 근저당과 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42810 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 877 케이씨씨스위첸 113동 14층1403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 125.57㎡ · 방4·거실·주방겸식당·화장실3·드레스룸 · 18층 중 14층 |
| 소유자 | 유충열 · 2021.05.22 매매 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 406,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 170,587,642원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임대관계는 확인 필요
말소기준권리는 2021.11.12 접수된 을구 5번 한화생명보험주식회사 근저당권 216,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 주식회사리드코프 근저당권 208,000,000원, 2025.09.01 안성축산업협동조합 가압류 46,678,887원, 2025.10.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2026.08.07에는 한화생명보험주식회사의 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 사실이 등기돼 있습니다. 말소기준 시점 자체는 2021.11.12 근저당 설정일입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건은 최근 평균의 108.3%
안성공도KCC스위첸 동일 면적 125.57㎡의 최근 실거래입니다. 전체 최근 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 8건이며, 가격 판단에는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 125.57㎡ | 9 | 352,000,000원 |
| 2026.04 | 125.57㎡ | 12 | 393,000,000원 |
| 2026.03 | 125.57㎡ | 10 | 369,000,000원 |
| 2026.02 | 125.57㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 125.57㎡ | 11 | 379,000,000원 |
| 2026.01 | 125.57㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 125.57㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2025.10 | 125.57㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 125.57㎡ | 6 | 355,000,000원 |
| 2025.05 | 125.57㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2025.01 | 125.57㎡ | 17 | 415,000,000원 |
| 2024.12 | 125.57㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 125.57㎡ | 8건 | 374,750,000원 |
최근 12개월 평균은 374,750,000원, 최신 거래는 2026.09 352,000,000원입니다. 신건 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.3%이며, 전체 거래 평균 380,666,666원과 비교해도 106.7%입니다. 무엇보다 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -4.5%이므로 가격 판단에서 과거 고가 거래를 기준으로 신건을 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사리드코프 | 208,000,000원 | 183,540,000원 |
| 4. 갑구 24번 가압류 · 안성축산업협동조합 | 46,678,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 470,678,887원 중 예상 배당액은 399,540,000원, 미배당액은 71,138,887원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 6,460,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 구간은 달라진다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 406,000,000원 | 71,138,887원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 324,800,000원 | 151,226,087원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 259,840,000원 | 215,276,647원 | 0원 |
현재 회차는 최근 시세보다 높은 반면, 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 324,800,000원, 2회 유찰 시에는 259,840,000원으로 내려갑니다. 다만 가격 구간이 낮아지더라도 감정평가상 임대관계가 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 공도중학교 남동측 인근의 케이씨씨스위첸 113동으로, 주변은 아파트단지·기존 주거지대·간선도로변 상가지대로 형성돼 있고 남동측 인근에는 농경지대가 위치합니다.
- 교통. 38번국도 남측 인근으로 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 7~8분 거리에 경부고속도로 안성I.C 톨게이트가 위치합니다.
- 단지. 안성공도KCC스위첸은 1,101세대이며 준공일은 2010.05.28입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 809,100원/㎡입니다. 토지는 대체로 평지의 부정형으로 아파트단지 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 보일러 개별난방, 위생·급배수·엘리베이터·출입구 보안개폐·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 380,666,666원보다 최근 12개월 평균 374,750,000원과 최신 거래 352,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.5%이므로 과거 430,000,000원 고가 거래만을 근거로 현재 406,000,000원을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상이며 관계인 부재 상태에서 내부 이용상태가 조사됐습니다. 대항력 여부를 단정하지 말고 현황조사·매각물건명세서 등을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.08.07 한국자산관리공사로 이전된 사실이 등기돼 있으므로 최신 등기부의 권리자 표시를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 가능성은 실제 배당순위와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 임대관계 확인이 먼저다
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이라 임차 리스크를 완전히 닫아둘 수는 없습니다. 가격은 더 명확합니다. 신건 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 374,750,000원의 108.3%이고, 최신 거래는 352,000,000원, 최근 추세는 -4.5%입니다. 따라서 현 회차에서는 권리구조는 단순하지만 가격 메리트는 없는 상태로 보는 것이 데이터와 일치합니다. 제공된 유찰 시나리오처럼 가격대가 낮아지면 시세 관계는 달라질 수 있지만, 그보다 먼저 임대관계 미상 부분을 원본 자료로 확인하는 과정이 필요합니다.
