수원지방법원 2025타경42875. 평택시 칠원동 ‘평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지’ 102동 10층 1004호, 전용 84.9718㎡ 아파트입니다. 소유자 안평식은 2017.04.02 매매를 원인으로 2020.02.07 소유권을 이전받았고 거래가액은 318,300,000원입니다. 이 사건에서 제공된 말소기준은 2024.05.10 금강종합건설주식회사 가압류입니다. 그런데 점유자의 전입일은 2023.07.14로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인 문제를 단순히 “후순위라 전부 소멸”로 처리해서는 안 됩니다.
다만 현재 회차 예상매각가 348,000,000원에서는 한국토지주택공사가 승계한 보증금 128,000,000원이 우선배당되는 계산이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 나규근의 보증금 채권을 대위·승계한 보증기관으로 기재돼 있으므로 두 사람의 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 나규근 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42875 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 542 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 102동 10층1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9718㎡ · 철근콘크리트구조 26층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 안평식 · 거래가액 318,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 194,068,199원 |
| 말소기준 | 2024.05.10 가압류 · 금강종합건설주식회사 · 청구금액 964,402,133원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 보증기관 승계를 함께 본다
핵심은 2023.07.14 전입입니다. 말소기준인 2024.05.10 가압류보다 앞서므로 나규근의 점유관계는 선순위 가능성이 있습니다. 다만 나규근 본인의 보증금과 확정일자는 직접 확인되지 않아 정확도 규칙상 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 반면 한국토지주택공사는 같은 전입일과 2023.08.08 확정일자, 보증금 128,000,000원, 2025.09.15 임차권등기 및 배당요구가 기재돼 있습니다.
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나규근 실제 임차인 | 1004호 2023.07.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 건물 1004호 전부 2023.07.14 | 128,000,000원 | 승계 | 有 | 나규근 채권 승계 |
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래가 우선
평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 동일 면적 84.97㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 342,166,666원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 340,111,111원과 최신 거래 335,000,000원을 우선해야 합니다. 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 24 | 343,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 2 | 338,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 26 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 9건 | 340,111,111원 |
| 전체 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 342,166,666원 |
최근 실거래 범위는 330,000,000원부터 355,000,000원이고, 최신 2026.09 거래는 335,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 340,111,111원인데 신건 최저가는 348,000,000원으로 최근 평균보다 높은 구간입니다. 게다가 최근 구간이 이전 구간보다 -2.4% 내려온 추세이므로 전체 평균 342,166,666원만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계보증금 | 128,000,000원 | 128,000,000원 |
| 2. 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 964,402,133원 | 214,328,000원 |
| 3. 가압류 · 신한자산신탁주식회사 | 361,621,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 한국토지주택공사 승계보증금 128,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 1,326,023,333원, 채권자 배당액은 214,328,000원, 미배당액은 1,111,695,333원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 26층 건물 중 10층입니다.
- 입지. 평택새빛초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 단독주택·다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 남측은 로폭 20M 내외, 서측은 로폭 18M 내외 포장도로와 연계된 진입로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신촌지구), 공시지가 1,154,000원/㎡, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 단지. 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지는 852세대이며 2019.08.27 준공됐습니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 실질취득 348,000,000원은 최근 12개월 평균 340,111,111원의 102.3%입니다. 최근 추세 -2.4%도 함께 반영해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 나규근과 한국토지주택공사를 별도 보증금으로 합산하지 마세요. 한국토지주택공사는 나규근 보증금의 대위·승계 주체입니다.
- 대항력 확인. 나규근은 2023.07.14 전입으로 말소기준 2024.05.10보다 빠르지만 본인 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 보고 원본 명세서를 확인해야 합니다.
- 승계보증금 배당. 현재 배당표에서는 128,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 실제 배당표와 조세채권 등 변동요인을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 등기 연속관계. 성남대원신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 이후 주식회사세빅대부 이전·제이비우리캐피탈주식회사 근질권 설정의 연속관계를 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 명도. 실제 임차인 나규근의 점유관계가 있으므로 배당·퇴거 시점과 인도 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수보다 가격과 임차관계 확인이 핵심
현재 회차 예상배당만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 128,000,000원의 승계보증금도 전액 배당됩니다. 그러나 실제 임차인 나규근은 말소기준보다 빠른 2023.07.14 전입자이고, 한국토지주택공사가 그 보증금 채권을 대위·승계한 구조입니다. 따라서 권리관계가 “임차인 없음”인 깨끗한 물건과 같지는 않습니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 실질취득액 348,000,000원은 최근 12개월 평균 340,111,111원의 102.3%이며 최신 거래 335,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름도 -2.4%입니다. 즉 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없고, 입찰 판단의 핵심은 임차·승계관계 원본 확인과 실제 응찰가격 관리에 있습니다.
