수원지방법원 2024타경107185. 군포역 인근 라포레 11층 1104호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현황은 방3·거실·주방·욕실2·다용도실·현관 등을 갖춘 공동주택 이용상태로 조사됐습니다. 말소기준은 2020.09.01. 근저당권이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리는 지워진다”에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 임차관계가 있어 보증금 배당과 잔액 승계 여부가 가격과 함께 핵심입니다.
특히 이향미는 2019.12.10. 확정일자를 받고 2020.01.15. 주민등록을 마쳤으며, 임차보증금은 296,000,000원입니다. 2024.05.02. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 355,000,000원에서는 배당표상 보증금 전액이 변제되어 이 임차인에 대한 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰되어 매각대금이 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 유찰가만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경107185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 군포역2길 5, 11층1104호 (당동,라포레) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 공동주택 · 84.82㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 11층 · 사용승인 2019.02.26. |
| 소유자 | 이진형 2분의 1 · 이호균 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이향미 / 307,726,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2020.09.01. 설정된 근저당권입니다. 이후 윤종기 근저당, 국의 압류 2건, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 이향미는 확정일자 2019.12.10., 주민등록 2020.01.15.이고 보증금 296,000,000원으로, 현재 회차에서는 우선변제로 전액 배당되는 계산입니다. 반면 오근호는 2020.01.15. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 현재 0원과 ‘미상 위험’을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이향미 | 전유부분 전부 · 2020.01.15. | 296,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 0원 미배당 시 잔액 승계 |
| 오근호 | 미상 · 2020.01.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 실질취득 355,000,000원이 최근 시세보다 높다
라포레의 전용 84.82㎡ 거래는 2026.01. 4층 325,000,000원, 2024.06. 12층 370,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 325,000,000원이고 최신 거래도 325,000,000원입니다. 현재 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.82㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 84.82㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2022.04 | 78.42㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.82㎡ | 1건 | 325,000,000원 |
전체 평균 343,333,333원보다도 최저가는 높지만, 가격 판단에서 더 중요한 것은 최신성과 추세입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 325,000,000원이고 최근 거래 추세는 과거 대비 -7.8%입니다. 따라서 감정가 355,000,000원을 기준으로 “시세보다 싸다”는 평가를 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,770,000원 |
| 1. 임차인 이향미 보증금 | 296,000,000원 | 296,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이상민 | 910,000,000원 | 53,230,000원 |
| 3. 근저당 · 윤종기 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이향미 | 307,726,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이향미 보증금 296,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차인에 대한 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 근저당권 등 후순위 채권의 미배당은 매수인이 그대로 떠안는 구조가 아닙니다. 다만 오근호의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 별도 검증이 필요하며, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가 하락이 곧 취득가 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 355,000,000원 | 0원 | 이향미 보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 284,000,000원 | 16,776,000원 | 미배당 보증금 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 227,200,000원 | 72,780,800원 | 낙찰가 하락분 일부가 인수액으로 전환 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 군포역 남서측 인근. 주변은 근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 군포역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 공동주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·다용도실·현관 등으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역 등에 포함되고, 북측 및 서측으로 약 20m·8m 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 라포레는 7세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건, 최신 거래는 325,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오근호 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다.
- 이향미 배당 구조 재확인. 현재 회차에서는 전액 배당 계산이나, 실제 배당 시 당해세 등 선순위 항목에 따라 미배당이 발생하면 잔액 인수 가능성이 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 기준으로 판단. 284,000,000원 또는 227,200,000원만 보지 말고 각 회차의 인수액 16,776,000원·72,780,800원을 함께 봐야 합니다.
- 시세 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 325,000,000원이고 최근 추세는 -7.8%입니다. 현재 최저가는 109.2% 수준입니다.
- 공부상 용도와 현황 차이 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 공동주택이라는 차이가 금융·매수층·환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 중요한 것은 가격과 미상 임차인이다
현재 최저가 355,000,000원에서는 이향미 보증금 296,000,000원이 전액 배당돼 이 임차인에 대한 계산상 인수는 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 안전형 물건이라고 단정하기 어렵습니다. 오근호는 말소기준보다 앞선 2020.01.15. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균·최신 실거래 325,000,000원의 109.2%입니다. 시장 추세도 -7.8%로 하락 방향입니다.
유찰되면 표면 낙찰가는 낮아지지만 이향미 보증금 미배당분이 매수인 인수액으로 이동합니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 내려가면 싸진다”는 일반적인 계산이 그대로 적용되지 않는 구조입니다. 현재 회차는 시세 이상이고, 유찰 회차는 인수액을 포함한 실질취득비용으로 다시 계산해야 하며, 그와 별개로 오근호의 미상 임차관계를 확인해야 권리분석이 닫힙니다.
