수원지방법원 2025타경42972. 평택시 서정동 서정역꿈의도시두드림주상복합 8층 811호로, 감정평가상 공동주택(아파트-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로 끝나지 않습니다. 임차권자 한동욱의 보증금은 155,000,000원, 전입일은 2023.02.10, 확정일자는 2023.02.02이고, 말소기준으로 제시된 2025.11.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.04.23 제출한 확약 내용이 있습니다. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용입니다. 따라서 배당모형상 미배당액이 발생하더라도, 이 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 8층 811호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 28.47㎡ · 18층 중 8층 |
| 소유자 | 김수 · 2023.03.10 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
현재 확인되는 실제 임차인은 한동욱 1명입니다. 보증금은 155,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능합니다. 보증기관 승계·중복 신고로 분류된 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 권리 상태 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 한동욱 | 811호 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 할인은 작고, 추세는 하락
서정역꿈의도시두드림주상복합의 대상 면적은 28.47㎡이고, 최근 12개월 평균으로 제시된 실거래가는 80,800,000원입니다. 현재 최저가 80,000,000원은 이 평균의 99.0%입니다. 최신 확인 거래는 2025.04 · 82,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 28.85㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 28.85㎡ | 17 | 82,000,000원 |
| 2024.11 | 28.85㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 25.68㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 30.89㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 80,800,000원 |
전체 9건 평균은 101,222,222원이지만, 과거 158,000,000원, 137,000,000원, 125,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다. 최근 거래군 대비 과거 거래군의 추세는 -36.3%로 제시되어 있어, 최저가가 최근 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 한동욱 보증금 | 155,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당분은 76,840,000원입니다. 다만 2026.04.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트-도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 18층 중 8층 811호입니다.
- 주위환경. 서정리초등학교 북서측 인근이며 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 10미터, 남측 약 4미터 이내의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로1류에 접하고, 상대보호구역·비행안전제6구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 사항도 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 단지. 총 298세대, 준공일 2018.06.29이며 대상 면적은 28.47㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.04.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 한동욱의 임차권등기는 보증금 155,000,000원, 전입 2023.02.10, 확정일자 2023.02.02로 등기되어 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 배당모형상 미배당분 76,840,000원이 남지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원이며 배당모형상 인수액은 각각 92,552,000원, 105,121,600원으로 증가합니다. 다만 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 시세 최신성. 최신 확인 거래는 2025.04의 82,000,000원입니다. 최근 추세 -36.3%를 감안해 매각기일 직전의 거래 수준을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 확약의 유효성
표면적으로는 보증금 155,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 80,000,000원보다 훨씬 커 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어, 그 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 80,800,000원의 99.0%로 사실상 최근 시세와 가까운 수준이고, 최근 거래 추세는 -36.3%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 평균·최신 거래와 확약서의 실제 효력을 함께 확인하는 것이 이 사건의 판단 포인트입니다.
