수원지방법원 2025타경43027. 평택시 포승읍 도곡마을1단지 모아미래도아파트 102동 1층 103호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 구조의 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물의 1층 물건입니다. 현재 소유자는 오준호이고, 2020.03.27 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당 70,400,000원입니다. 이후 설정된 모아저축은행 근저당 100,800,000원과 경매개시결정, 신한은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권자에게 미배당액이 남지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43027 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1113 도곡마을1단지 모아미래도아파트 102동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 지하1층/지상12층 중 1층 |
| 소유자 | 오준호 (2020.03.27. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사모아저축은행 / 89,913,821원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.03.27 하나은행 근저당권입니다. 2022.02.23 설정된 모아저축은행 근저당권, 2025.11.20 임의경매개시결정, 2026.02.11 신한은행 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 7.9% 높다
모아미래도1차 동일 평형 59.97㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 150,083,333원, 최신 거래는 2026.09 147,000,000원입니다. 현재 최저가 162,000,000원은 최근 평균의 107.9%로, 최근 거래 흐름보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 7 | 147,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 9 | 152,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 7 | 146,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 12 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 150,083,333원 |
표본 최저가는 132,000,000원, 최고가는 170,000,000원으로 편차가 있지만, 최근 12개월 평균은 150,083,333원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 162,000,000원은 평균보다 11,916,667원 높습니다. 최신 2026.09 거래 147,000,000원과 비교해도 신건 가격이 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 70,400,000원 | 70,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사모아저축은행 | 100,800,000원 | 88,532,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 19,871,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 191,071,917원 중 예상 배당액은 158,932,000원, 미배당액은 32,139,917원입니다. 그러나 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡중학교 북동측 인근으로 공동주택단지·학교·공원·근린생활시설·산업단지가 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 해당 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물의 1층으로, 기본 위생급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 국가산업단지(포승지구), 학교 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 모아미래도1차는 547세대, 2006.01.13 준공이며 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 150,083,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균 150,083,333원의 107.9%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 동일 평형 7층 거래가 147,000,000원입니다. 본건은 1층이므로 현장 상태와 개별 호수 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가서에서도 내부 구조 및 상태는 재확인이 요구된다고 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 신중하게
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 1.62억은 동일 평형 최근 12개월 평균 1.5008억의 107.9%이고, 최신 거래 1.47억도 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 최근 실거래 대비 높은 신건 가격입니다. 데이터상 1회 유찰 시 가격은 1.296억으로 내려가므로, 회차별 가격과 실제 점유·내부 상태를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
