수원지방법원 2025타경43051. 평택시 포승읍 만호리 573-14의 지하1층·지상14층 건물 내 2층 201호입니다. 감정요항표상 이용상태는 생활숙박시설의 레스토랑·휴게실이며, 매각물건명세서 비고에는 현황조사 당시 운영 중단 상태로 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사동우종합건설입니다.
권리의 기준점은 2019.02.20 설정된 이일순 명의 근저당권으로 채권최고액은 200,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이성훈은 2020.12.11, 주식회사 한울은 2020.12.30 전입해 모두 말소기준권리보다 늦고, 자료에서도 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 573-14 2층201호 · 경기도 평택시 포승읍 평택항로184번길 3-5 |
| 물건종류 / 이용 | 생활숙박시설 · 레스토랑, 휴게실 · 지하1층 지상14층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사동우종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 347,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택성동신용협동조합 / 237,068,934원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.20 이일순 근저당권 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.02.20 이일순의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 주식회사 대성환경산업, 근로복지공단, 김명숙, 김재섭의 가압류와 평택시·국·국민건강보험공단·용인시·경기도 등의 압류, 그리고 2025.11.24 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성훈 | 2020.12.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 한울 | 2020.12.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 전입자는 2명이며 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 다만 전입일이 각각 2020.12.11과 2020.12.30으로 말소기준일 2019.02.20보다 늦어, 자료상 두 전입자 모두 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금이 미상인 만큼 실제 계약관계와 점유형태는 매각물건명세서 원본과 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 347,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 용도 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 수치로 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,658,000원 |
| 1. 근저당 · 이일순 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대성환경산업 | 5,538,500원 | 5,538,500원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김명숙 | 8,140,000원 | 8,140,000원 |
| 5. 가압류 · 김재섭 | 7,267,500원 | 7,267,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,396,000원 |
347,000,000원 매각 가정에서는 제시된 채권 227,946,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 113,396,000원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만호파출소 북서측에 위치하고, 인근은 상업용부동산·호텔·아파트 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 생활숙박시설의 레스토랑·휴게실 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 현황조사 당시 운영 중단 상태로 적혀 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하1층·지상14층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 발신설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 정방형 평지이고 상업용으로 이용 중이며, 공시지가는 1,350,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 노폭 14m 내외, 북동측 노폭 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 국가산업단지(포승지구)·지원시설구역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한해 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없고, 감정요항표상 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 비율 원본 확인. 등기부상 대지권 비율과 대지권등록부 비율이 서로 다르다고 명시되어 있으므로 등기부·대지권등록부·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 배당구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 전입자 계약관계 확인. 이성훈·주식회사 한울 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 현장 운영상태 확인. 감정요항표의 이용 중 기재와 현황조사 당시 운영 중단 기재가 함께 존재하므로 실제 사용·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 최근 실거래 비교자료가 없어 347,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 권리변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원” 다음을 봐야 한다
이 사건은 말소기준인 2019.02.20 이일순 근저당 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 전입자 2명도 모두 말소기준보다 늦어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 생활숙박시설의 레스토랑·휴게실이라는 이용형태, 현황조사 당시 운영 중단 상태, 대지권 비율 불일치, 국세·지방세 압류 7건, 보증금 미상 전입자라는 확인사항이 함께 남아 있습니다. 또 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 347,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거도 없습니다. 이 물건은 단순히 “인수 0원”에서 끝내기보다 권리 원본·세금·대지권·현장 이용상태와 가격 자료를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
