수원지방법원 2025타경1048. 군포시 부곡동 삼성마을 502동 3층 304호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정평가 이용상태는 현관·방 4·화장실 및 욕실 2·거실·주방 겸 식당·발코니 등으로 확인됩니다. 현재 등기부상 소유자는 신유정·신중호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2024.01.19. 주식회사국민은행 근저당권 456,000,000원이고, 그 뒤 국민은행의 180,000,000원 근저당과 경매개시결정, 군포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
말소기준보다 앞서 2023.12.20. 군포시 압류가 있었지만 2023.12.27. 해제되어 이미 말소됐고, 2016년 한국스탠다드차타드은행 근저당과 2017년 중소기업은행 근저당도 각각 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 제공된 현재 권리관계에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 문제는 권리보다 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 부곡동 1181 삼성마을 제502동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 비교면적 119.88㎡ · 방 4 · 화장실 및 욕실 2 · 20층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 신유정 2분의 1 · 신중호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 699,000,000원 / 699,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 1,751,185,005원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제가 확인되지 않습니다. 현재 효력이 남은 담보권 중 말소기준은 2024.01.19. 국민은행 근저당 456,000,000원이며, 2024.01.24. 설정된 같은 은행의 180,000,000원 근저당은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2025.10.29. 임의경매개시결정과 2026.03.24. 신중호 지분에 대한 군포시 압류도 말소기준 뒤 권리로 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 우선
삼성마을휴먼시아5단지, 비교면적 119.88㎡에 대응하는 실거래입니다. 전체 12건 평균은 710,833,333원이지만 과거 810,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 677,500,000원, 최신 거래 730,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -5.6%를 우선해서 보는 편이 데이터 취지에 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 119.67㎡ | 19 | 730,000,000원 |
| 2026.07 | 119.88㎡ | 18 | 625,000,000원 |
| 2025.08 | 119.88㎡ | 10 | 710,000,000원 |
| 2025.04 | 119.37㎡ | 5 | 710,000,000원 |
| 2025.02 | 119.88㎡ | 8 | 695,000,000원 |
| 2024.07 | 119.67㎡ | 17 | 700,000,000원 |
| 2024.05 | 119.88㎡ | 4 | 700,000,000원 |
| 2024.05 | 119.67㎡ | 14 | 690,000,000원 |
| 2024.02 | 119.88㎡ | 10 | 720,000,000원 |
| 2021.07 | 119.88㎡ | 13 | 810,000,000원 |
| 2021.07 | 119.88㎡ | 4 | 690,000,000원 |
| 2021.07 | 119.88㎡ | 1 | 750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 677,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 699,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.2%입니다. 즉 최근 평균만 놓고 보면 신건을 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없는 구간입니다. 최신 2026.08 거래는 730,000,000원이지만, 바로 앞 2026.07 거래는 625,000,000원으로 편차가 크고 최근 추세도 -5.6%입니다. 전체 12건 평균 710,833,333원 대비 최저가가 98.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 높게 평가하기에는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 699,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,390,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,610,000원 |
등기부상 근저당 채권최고액 합계 636,000,000원은 신건 가정에서 전액 배당되며, 소유자 잔여는 53,610,000원입니다. 신청채권자 청구액은 1,751,185,005원으로 표시돼 있으나, 본 배당 시나리오는 본건에 등기된 근저당 채권최고액을 기준으로 구성돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포보건소 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 내 3층이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제지역·과밀억제권역·비행안전제3구역(전술)·가축사육제한구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 사항도 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 삼성마을휴먼시아5단지는 489세대, 2012.04.06 준공이며 실거래 표본은 12건입니다. 최근 가격 추세는 -5.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 710,833,333원보다 최근 12개월 평균 677,500,000원과 최신 거래 730,000,000원을 우선 비교하세요.
- 신건 가격 착시 주의. 현재 최저가 699,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 103.2%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유와 가격이 싸다는 판단은 분리해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 559,200,000원, 2회 유찰 시 447,360,000원이며 두 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
- 배당 부족과 인수는 별개. 1회 유찰 시 채권 미배당 84,792,000원, 2회 유찰 시 195,513,600원이 발생하지만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공유자 소유관계 확인. 현재 소유자는 신유정·신중호 각 2분의 1 지분이며, 매각 대상과 등기 원본의 일치 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리분석은 비교적 명료합니다. 임차인은 없고, 현재 말소기준권리는 2024.01.19. 국민은행 근저당이며 그 후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 실질취득액 699,000,000원은 최근 12개월 평균 677,500,000원의 103.2%이고 최근 가격 추세는 -5.6%입니다. 최신 거래 730,000,000원이라는 상단 사례가 존재하지만, 최근 표본 내 625,000,000원 거래도 함께 확인됩니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성보다 신건 가격이 최근 시장 수준에 맞는지 확인하는 것이 핵심입니다.
