수원지방법원 2025타경43075. 평택 이충동 고덕코아루더블루시티 17층 1713호입니다. 사건의 핵심은 등기부상 임차권이 말소되는지보다 임차인의 대항력이 언제 생겼는지입니다. 임차인 이주영은 2021.09.03 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.07.15 한국자산관리공사 가압류입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있으며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
현재 신건 최저가는 125,000,000원이고 예상배당상 임차인에게 122,450,000원이 배당됩니다. 보증금 130,000,000원에서 남는 7,550,000원은 매수인 인수분입니다. 따라서 입찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가가 아니라 125,000,000원 + 7,550,000원 = 132,550,000원으로 봐야 합니다. 이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 커지므로 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 460-2 고덕코아루더블루시티 17층1713호 · 도로명 경기도 평택시 정암로 31 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(방1, 거실, 화장실 등) |
| 층 / 건물 | 지하3층·지상26층 건물 내 17층 1713호 |
| 소유자 | 곽우영 · 소유권이전 등기 2021.09.07 · 거래가액 150,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2022.07.15 한국자산관리공사의 가압류 50,408,826원입니다. 이후 등기된 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸 대상입니다. 그러나 임차권등기 자체의 말소와 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 이주영의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.09.03으로 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주영 | 주거용 1713호 전부 | 130,000,000원 | 2021.09.03 / 2021.09.03 | 2023.09.12 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 7,550,000원 |
임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 125,000,000원 가정에서는 집행비용 2,550,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 122,450,000원이 배당되고, 보증금의 나머지 7,550,000원이 매수인 인수분으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
고덕코아루더블루시티의 면적 매칭 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 68,090,000원, 최신 거래는 2026.09 85,400,000원입니다. 신건 최저가 125,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 183.6%이고, 여기에 인수액까지 더한 현재 실질취득은 132,550,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 21.06㎡ | 7 | 85,400,000원 |
| 2026.09 | 20.89㎡ | 19 | 80,000,000원 |
| 2026.09 | 20.99㎡ | 19 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 20.99㎡ | 20 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 20.89㎡ | 4 | 61,700,000원 |
| 2026.04 | 20.99㎡ | 4 | 62,180,000원 |
| 2026.04 | 20.99㎡ | 4 | 62,180,000원 |
| 2026.04 | 20.81㎡ | 3 | 60,740,000원 |
| 2026.04 | 20.89㎡ | 3 | 61,220,000원 |
| 2026.04 | 20.99㎡ | 3 | 61,220,000원 |
| 2026.04 | 20.99㎡ | 3 | 61,220,000원 |
| 2026.04 | 20.99㎡ | 3 | 61,220,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 68,090,000원 |
실거래 범위는 60,740,000원~85,400,000원입니다. 현재 최저가 125,000,000원은 이미 이 범위를 웃돌고, 매수인 인수까지 반영한 실질취득 132,550,000원은 더 높아집니다. 따라서 이 사건을 두고 “최저가가 싸다”거나 “유찰 후 가격 메리트가 생긴다”고 해석하면 권리 구조를 놓치게 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 125,000,000원 | 7,550,000원 | 132,550,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,000,000원 | 32,200,000원 | 132,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,000,000원 | 51,840,000원 | 131,840,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 이주영 보증금 | 130,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 50,408,826원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제로 소진됩니다. 임차보증금 미배당 7,550,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 서정동 소재 서정리역 동측 인근으로, 도시형 생활주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장 접근성을 포함한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상26층 건물로, 엘리베이터·도시가스·개별난방·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 남측 약 20미터, 서측 약 6미터 도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 고덕코아루더블루시티는 299세대, 사용승인일 2021.06.25이며 면적 매칭 최근 거래는 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 비교. 현재 회차는 125,000,000원에 인수 7,550,000원을 더한 132,550,000원이 핵심 금액입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 32,200,000원, 2회 유찰 시 인수 51,840,000원으로 증가해 실질취득액은 거의 줄지 않습니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 전입 2021.09.03·확정 2021.09.03·보증금 130,000,000원·배당요구 사실과 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 등기부상 임차권등기와 실제 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 실제 집행비용과 세금 등 배당요소에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 거의 그대로”
이 사건의 핵심은 신건 최저가 125,000,000원이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 이주영의 보증금 130,000,000원이 있고, 현재 예상배당에서는 7,550,000원이 미배당으로 남아 실질취득이 132,550,000원이 됩니다. 최근 12개월 평균 68,090,000원과 최신 거래 85,400,000원보다 높은 수준입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰이면 낙찰가가 100,000,000원으로 내려가지만 인수액은 32,200,000원으로 증가하고, 2회 유찰이면 낙찰가 80,000,000원에 인수액 51,840,000원이 붙습니다. 결국 실질취득은 각각 132,200,000원·131,840,000원으로 거의 고정됩니다. 최저가 하락이 곧 매수원가 하락을 뜻하지 않는 대항력 인수형 사건이며, 시세와 비교할 때도 반드시 이 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
