수원지방법원 2025타경43105. 평택시 지산동 이한렉스빌플러스 9층 923호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 권리가 단순하게 모두 지워지는 유형이 아니라는 점입니다. 임차인 이건호는 2023.06.05 주민등록·점유를 시작했고 2023.04.24 확정일자를 갖췄으며, 말소기준권리인 2024.08.20 농협은행주식회사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차의 예상 매각가 100,000,000원에서는 집행비용 2,200,000원을 제외하고도 임차인 보증금 87,640,000원이 전액 배당되는 구조라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 1회 유찰 시에는 임차인 미배당액 9,480,000원, 2회 유찰 시에는 25,192,000원이 매수인에게 인수되는 시나리오입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 내려가면 그만큼 싸진다”는 식으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 781-9 이한렉스빌플러스 9층 923호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 면적 / 층 | 27.04㎡ · 철근콘크리트구조 13층 중 9층 |
| 소유자 | 한영희 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 87,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
등기부상 2017.12.13 부평제일신용협동조합 근저당권은 2017.12.28 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이번 경매의 말소기준은 2024.08.20 농협은행주식회사 가압류 25,394,283원입니다. 문제는 임차인 이건호의 전입·점유가 2023.06.05로 이보다 앞선다는 점입니다. 2025.06.09 설정된 임차권등기 자체는 말소기준 이후이지만, 임차인의 대항력 기준 시점은 그보다 앞서 있습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이건호 | 923호 전부 | 87,640,000원 | 2023.06.05 | 2023.04.24 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
이건호는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 134.7%
동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 74,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 85,000,000원, 표본 최저는 63,000,000원, 최고는 85,000,000원입니다. 현재 최저매각가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 134.7%로, 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 26.9㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.09 | 26.9㎡ | 9 | 66,000,000원 |
| 2026.08 | 26.9㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 27.04㎡ | 10 | 66,000,000원 |
| 2026.07 | 27.04㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 27.04㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 27.04㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 27.04㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 27.04㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 27.04㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2026.01 | 27.04㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 26.9㎡ | 12 | 74,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 74,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 이건호 보증금 | 87,640,000원 | 87,640,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 25,394,283원 | 10,160,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이건호 | 87,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 87,640,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 농협은행주식회사 가압류에는 10,160,000원이 배당되고 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 위험
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 87,640,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 9,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 25,192,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)이며, 13층 건물 중 9층 923호입니다.
- 입지. 지산동 행정복지센터 북서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 상업용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 송탄로 변 노선버스정류장이 있으며, 남서측 도보 5∼10분 내외에 1호선 송탄역이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 위생·급배수·승강기·공동현관보안·난방·주차장 설비가 있으며 공부와의 차이는 해당없음으로 기재되어 있습니다.
- 참고. 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서에 미등재된 판넬조 약 1.0㎡ 내외 세대별 창고가 9층에 소재합니다.
- 환금성 참고. 이한렉스빌플러스는 299세대, 2017.07.28 준공이며 최근 동일 면적 거래는 63,000,000원부터 85,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 전입·점유 2023.06.05가 말소기준 2024.08.20보다 앞서므로 배당 부족 시 잔액 인수 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 74,250,000원의 134.7%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 후 실질취득 확인. 1회 유찰 시 인수 9,480,000원, 2회 유찰 시 인수 25,192,000원이 발생합니다. 낙찰가만 보지 말고 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 임차인·채권자 관계 확인. 임차인 이건호와 경매개시결정 채권자 이건호의 동일인 여부 및 임대차·채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.01.10 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본 내용을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 9층 세대별 창고 약 1.0㎡ 내외가 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에 미등재되어 있습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 따로 봐야 한다”
현재 신건 100,000,000원에서는 대항력 임차인 이건호의 보증금 87,640,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 가격은 최근 12개월 평균 74,250,000원의 134.7%이고, 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 80,000,000원으로 내려가면 9,480,000원, 64,000,000원으로 내려가면 25,192,000원의 임차보증금 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가 + 대항력 임차인 인수액으로 보는 실질취득비용입니다. 현재 가격은 최근 시세 이상이고, 유찰 후에도 인수액이 커지는 구조라 가격 메리트를 보수적으로 판단해야 합니다.
