수원지방법원 2025타경1734. 안양시 만안구 안양동 다온하우스 7층 701호입니다. 경매 사건의 용도 분류는 근린시설이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자 임정근은 2020.10.12. 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 260,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.09.05. 우리카드 가압류와 2025.10.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 배당 추정에서는 매각가 329,000,000원 기준으로 집행비용, 신한은행 근저당, 우리카드 가압류를 모두 배당하고도 소유자에게 잔여금이 발생하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계 항목은 미상으로 기재되어 있으므로, 권리상 인수 0원이라는 계산과 별개로 실제 점유·임대관계는 매각물건명세서와 현장 점유 상태를 최종 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 배당자료상 인수 0원

확인된 임차인 신고는 없습니다. 등기상 말소기준은 2020.10.12. 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 우리카드 가압류 19,536,230원과 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건

다온하우스의 대상 면적은 70.4㎡이고, 최근 12개월 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 2026.06. 6층이 340,000,000원에 거래됐으며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 이 금액입니다.

현 최저매각가 329,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%입니다. 즉 확인된 최근 거래보다 낮은 가격대이지만, 비교 표본이 1건뿐이어서 이를 곧바로 안정적인 시세 할인으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 총 8세대 규모의 다온하우스이고, 현재 확인된 동일 면적 거래도 1건이므로 가격 메리트보다 시세 표본의 얇음을 함께 보아야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구기준 279,936,230원이 전액 배당되는 계산이며, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 43,657,770원입니다. 신청채권자의 사건 청구액은 216,019,778원이고, 배당표의 근저당 항목은 채권최고액 260,400,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.

④ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 양명고등학교 북측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 경매 용도 분류는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 701호이며, 위생·급배수·승강기·소방·주차장·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 용도지역은 준주거지역 및 제1종일반주거지역이고 공시지가는 2,576,000원/㎡입니다. 토지면적은 169.4㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등이 포함되며, 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건의 용도 분류는 근린시설이고 현황 이용은 오피스텔입니다. 집합건축물대장과 전유부 용도, 실제 사용상태가 입찰 목적에 맞는지 원문 확인이 필요합니다.
• 가격 표본 주의. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건뿐입니다. 329,000,000원이 340,000,000원의 96.8%라는 점만으로 충분한 안전마진을 단정하지 않는 것이 좋습니다.
• 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항, 감정평가, 매각물건명세서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 용도·점유·시세 검증

이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 그 이후 권리가 매각으로 소멸하며 현재 배당자료상 매수인 인수액도 0원이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 가격도 신건 최저가 329,000,000원이 최근 실거래 340,000,000원의 96.8%여서 최근 거래보다 높은 수준은 아닙니다.

다만 가격 판단에 쓸 수 있는 최근 거래가 1건뿐이고, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 또한 사건상 용도 분류는 근린시설인데 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 바로 싸다”는 유형이 아니라, 권리 인수는 단순하되 용도와 점유, 희소한 실거래 표본을 직접 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.