수원지방법원 2025타경1741. 안양센트럴헤센2차 202동 3층 308호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 23.0223㎡이며 건물은 철근콘크리트구조 24층 건물입니다. 소유자는 김경남이고, 2021.06.16 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 등기 거래가액은 160,370,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가가 아닙니다. 임차인 송수아는 2021.06.16 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류일 2024.11.05보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있고, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 최저가 숫자만 보고 할인 여부를 판단할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 433 안양센트럴헤센2차 202동 3층 308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 23.0223㎡ · 24층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김경남 · 2021.06.16 소유권이전 · 거래가액 160,370,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송수아 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송수아 | 전유부분 전부 · 2021.06.16 | 145,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 보증기관 승계 없음 |
임대차계약은 1차 2021.06.05, 2차 2023.05.19이고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.06.16입니다. 임차권등기는 2025.06.20 수원지방법원 안양지원 임차권등기명령에 따라 설정됐습니다. 보증금은 145,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 자체가 이미 최근 시세 이상
안양센트럴헤센2차 동일 면적대 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 138,063,333원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이며 최신 거래 역시 135,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -2.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 23.02㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2025.02 | 23.02㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.02 | 23.02㎡ | 13 | 144,380,000원 |
| 2025.02 | 23.02㎡ | 9 | 105,880,000원 |
| 2023.12 | 23.02㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.11 | 23.26㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 2022.10 | 23.02㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2022.10 | 23.02㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2022.10 | 23.02㎡ | 3 | 131,000,000원 |
| 2022.04 | 23.02㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 23.26㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 23.02㎡ | 24 | 141,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.02㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 111.1%입니다. 임차보증금 인수를 전혀 고려하지 않아도 이미 최근 거래보다 높은 가격입니다. 전체 12건 평균 138,063,333원과 비교해도 최저가는 108.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 인수 · 임차인 송수아 보증금 | 145,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 송수아 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,100,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,900,000원, 신청채권자 송수아 145,000,000원, 소유자 잔여 2,100,000원으로 구성되며, 별도로 임차보증금 145,000,000원을 매수인 인수액으로 표시하고 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰돼도 ‘최저가만’ 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 150,000,000원 | 145,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 27,480,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 51,128,000원 |
1회 유찰부터는 낙찰가가 임차보증금 145,000,000원보다 낮아집니다. 이 구간에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수 위험이 커지는 구조를 먼저 봐야 합니다. 따라서 120,000,000원이나 96,000,000원이라는 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 특성을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 안양6동행정복지센터 북서측 인근으로 오피스텔·아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 1호선 명학역이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 36m, 북서측 약 12m, 북동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구이며 과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,910,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 단지는 132세대, 2021.03.25 준공이며 동일 면적대 최근 거래는 105,880,000원부터 154,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 송수아 보증금 145,000,000원의 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 매각물건명세서·배당관계 원문에서 대조해야 합니다.
- 채권 동일성 확인. 임차인 송수아와 강제경매 신청채권자 송수아가 동일인이며 금액도 145,000,000원입니다. 두 채권의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 신건 150,000,000원 자체가 최근 12개월 거래 135,000,000원의 111.1%입니다.
- 유찰 후에도 인수액을 함께 계산. 보증금 145,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 회차에서는 미배당 보증금 때문에 실질취득이 단순 낙찰가처럼 내려가지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 사용·전입·사업자등록 가능 여부와 관련 규정을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘인수까지 포함한 총부담’을 봐야 한다
이 사건은 권리가 깨끗한 신건이 아닙니다. 말소기준 2024.11.05보다 앞선 2021.06.16 전입·점유를 가진 송수아의 보증금 145,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가 150,000,000원만으로도 최신 실거래 135,000,000원보다 높고 최근 가격 추세도 -2.4%입니다.
현재 배당자료대로 보증금 145,000,000원이 매수인에게 전액 인수된다면 최저가와 합친 보수적 실질부담은 295,000,000원입니다. 유찰돼 최저가가 120,000,000원·96,000,000원으로 내려가더라도, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로 최저가 할인율만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 6.2회까지 겹쳐 있어, 임차보증금의 실제 배당·인수관계 확인이 입찰 판단의 선결조건입니다.
