수원지방법원 2025타경1802. 의왕시 학의동 백운호수해링턴플레이스5단지 505동 3층 302호 아파트입니다. 등기상 소유자는 임정현이며, 2019년 6월 10일 소유권을 이전받으면서 같은 날 농협은행에 채권최고액 520,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 농협은행 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정·등기된 황대기·장윤정 근저당, 국세 압류, 우리은행 가압류, 의왕시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 임승혁이 2020년 6월 16일 전입한 것으로 조사됐습니다. 그러나 전입일이 말소기준일인 2019년 6월 10일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 확인된 순위관계만 놓고 보면 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1802 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 1122 백운호수해링턴플레이스5단지 505동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·화장실2·드레스룸·현관 등 · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 임정현 · 2019.06.10 소유권이전 · 거래가액 447,524,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 842,000,000원 / 842,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 황대기 / 10,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2019.03.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.10 농협은행 근저당 520,800,000원입니다. 2024년 황대기 근저당 12,000,000원, 2025년 장윤정 근저당 60,000,000원, 국세 압류, 우리은행 가압류 46,300,000원, 경매개시결정, 의왕시 압류가 모두 그 이후에 등기됐습니다. 따라서 등기 순위상 매각으로 소멸하고, 배당표에서도 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임승혁 | 2020.06.16 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 8.42억은 최근 평균과 거의 같다
백운호수해링턴플레이스5단지는 586세대, 사용승인일 2019.03.30인 아파트입니다. 동일면적 약 84.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 846,833,333원이고, 최신 거래는 2026년 9월 880,000,000원입니다. 신건 최저가는 842,000,000원으로 최근 12개월 평균의 99.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.94㎡ | 13 | 880,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 2 | 795,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 8 | 930,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 7 | 870,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 7 | 827,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 10 | 920,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 850,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 848,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 4 | 788,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 5 | 835,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 5 | 819,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 846,833,333원 |
최근 거래 범위는 788,000,000원~930,000,000원으로 편차가 있습니다. 3층인 본건의 감정가 842,000,000원은 최근 평균보다 4,833,333원 낮지만 차이는 약 0.6%에 불과합니다. 따라서 신건 가격을 뚜렷하게 싸다고 평가할 정도의 할인은 아닙니다. 반면 최신 거래 880,000,000원보다는 38,000,000원 낮습니다. 최근 거래가 층별로 넓게 분포하므로 3층이라는 개별 조건까지 확인해 응찰가를 정하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 842,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,820,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 520,800,000원 | 520,800,000원 |
| 2. 근저당 · 황대기 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 장윤정 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리은행 | 46,300,000원 | 46,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,080,000원 |
842,000,000원 매각 가정 시 배당대상 채권 639,100,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 192,080,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 842,000,000원 | 639,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 673,600,000원 | 639,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 538,880,000원 | 531,091,200원 | 108,008,800원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 후순위 채권 중 108,008,800원이 미배당으로 남지만, 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 없어 낙찰가가 낮아지더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운호수 초등학교 동측에 위치하며, 아파트단지·성숙중인 주거지대·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 302호이며, 2019.03.30 사용승인됐습니다. 지역난방·승강기·지하주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지. 백운호수해링턴플레이스5단지 586세대이며 동일면적 실거래가 2026년 5월부터 9월까지 지속적으로 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 속하며 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 8.42억은 최근 평균 8.468억과 거의 같으므로 권리 안전성만 보고 높은 가격을 정당화하지 말고, 3층이라는 개별 조건과 최근 저층 거래를 함께 비교하세요.
- 점유관계. 임승혁의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분은 미상입니다. 명도 전 실제 점유 범위와 임대차 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서의 매각 직전 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 세금·배당. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 토지규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가서 기재 규제를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 할인은 크지 않다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 모두 소멸하고, 확인된 전입자도 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 842,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 846,833,333원의 99.4%로 거의 같은 수준이고, 최근 실거래 자체도 788,000,000원부터 930,000,000원까지 폭이 큽니다. 최신 거래는 880,000,000원이지만 본건은 3층이므로 단순 평균만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 안전성은 강점이고, 신건 가격은 시세와 거의 맞닿아 있다는 점이 핵심입니다.
