수원지방법원 2025타경1895. 안양시 동안구 호계동 에이스하이테크시티범계 7층 706호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 주식회사포디게이트이며 2023년 3월 2일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 1,000,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 하나카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸 예정입니다. 배당표상 채권자에게 상당한 미배당이 남지만, 그것이 곧 낙찰자의 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1895 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 900 에이스하이테크시티범계 7층 706호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 시민대로109번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 지하3층 지상21층 건물 내 7층 706호 |
| 소유자 | 주식회사포디게이트 (2023.03.02. 소유권이전, 거래가액 1,000,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,032,000,000원 / 1,032,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 822,590,120원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 미배당은 커도 인수는 0원
2021년 우리은행 근저당은 2023년 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.03.02. 하나은행 근저당입니다. 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 채권자들이 배당을 전부 받지 못하더라도 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 메리트 단정 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,032,000,000원으로 신건입니다. 등기상 현 소유자의 2023년 거래가액은 1,000,000,000원이지만, 이는 현재 시점의 동일 조건 실거래 시세를 대신하는 자료로 보기 어렵습니다. 최신 거래나 최근 12개월 평균 자료가 없으므로, 최저가가 싸다거나 시세 대비 메리트가 있다고 단정할 근거가 부족합니다.
가격 판단은 특히 공장(지식산업센터)의 개별 위치·층·호별 조건과 실제 임대수익, 공실 여부 등에 따라 차이가 날 수 있습니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리보다 가격과 점유·임대 상태 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,032,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,720,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 43,997,860원 | 43,997,860원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 343,027,055원 | 15,282,140원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 567,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,914,024,915원, 총 배당액은 1,019,280,000원, 미배당액은 894,744,915원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범계역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 범계역이 있어 대중교통을 포함한 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상21층 건물의 7층 706호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 공시지가는 2,524,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 1,032,000,000원을 시세와 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 894,744,915원은 채권자 측 부족분이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 825,600,000원, 2회 유찰 시 660,480,000원이며 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 실제 사용상태와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 아직 미확인
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 채권자에게 큰 미배당이 남아도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
반면 신건 최저가 1,032,000,000원이 현재 시장에서 어느 수준인지 판단할 최근 실거래 자료가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 안전성은 비교적 명확하지만, 가격 메리트와 점유 위험은 추가 확인이 필요한 물건입니다. 신건에서의 응찰 여부는 권리보다 실거래·임대·공실·현장 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
