춘천지방법원 2025타경1823. 정선군 고한읍 고한리 16-28의 토지와 4층 철근콘크리트 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설이고, 장기간 방치된 공실상태로 조사됐습니다. 현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않고, 2011년 설정된 외동농업협동조합 근저당권도 2025.12.01 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 2025.12.15 최태주가 강제경매를 신청했고, 이 날짜가 제공 자료의 말소기준입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에는 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 주식회사 정일산업은 2021.07.27 전입·보증금 2,000,000원으로 말소기준보다 앞서고, 제공된 배당표도 이 보증금을 매수인 인수로 처리합니다. 박진수는 2022.04.19 전입했지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 알려진 2,000,000원만으로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 16-28 · 고한8길 102 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 토지 | 906.0㎡ · 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 173,800원/㎡ |
| 소유자 | 김영철 |
| 감정가 / 최저가 | 895,987,000원 / 895,987,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최태주 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 핵심
2004~2011년에 설정됐던 가압류·압류·근저당·전세권·가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2011.10.26 설정된 외동농업협동조합 근저당권 442,000,000원도 2025.12.01 해지됐고, 그 뒤 2025.12.15 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 현재 등기상 선순위 담보권보다 중요한 것은 2021년·2022년에 먼저 들어온 임차인들의 실제 대항력과 보증금 규모입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 정일산업(지점,대표자-이택천) | 1층(873.9㎡) | 2021.07.27 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 박진수 | 미상 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건 할인은 없고, 실질취득은 더 올라간다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 895,987,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 여기에 제공된 배당표상 정일산업 보증금 2,000,000원을 더하면 알려진 범위의 실질취득은 최소 897,987,000원입니다. 박진수의 보증금은 확인되지 않았기 때문에 실제 총부담은 이보다 커질 수 있습니다.
비교 가능한 실거래 기준이 제시되지 않은 숙박시설·토지 물건이므로, 감정가만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 감정평가서에는 장기간 방치된 공실상태, 대중교통 이용은 불편하다고 적혀 있어 건물 상태·수선비·운영 재개 가능성을 가격과 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 확인된 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 895,987,000원 | 20,000,000원 | 0원 | 2,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 716,789,600원 | 20,000,000원 | 0원 | 2,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 573,431,680원 | 20,000,000원 | 0원 | 2,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 895,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,359,870원 |
| 인수 · 정일산업 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 최태주 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 864,627,130원 |
정일산업 보증금 2,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 제공된 시뮬레이션상 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 박진수의 보증금은 이 배당표에 금액으로 반영되어 있지 않습니다. 실제 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정선군 고한읍 고한리 ‘삼봉골’ 서측 인근으로, 주변은 상업용 건물 등이 주로 소재하는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설이며 장기간 방치된 공실상태입니다. 매각물건명세서 비고도 장기간 방치된 대상건물이므로 현장확인을 요구합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브 위 아스팔트슁글마감 지붕 4층 건물로, 온수난방·수세식 위생설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 906.0㎡, 지목 대, 상업용, 고지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·폐광지역진흥지구·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함되며 보전산지·공익용산지·산림보호구역·농림지역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박진수 보증금 확인. 전입일은 2022.04.19로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 실제 인수액을 원본 자료와 점유상태로 확인해야 합니다.
- 정일산업 인수 확인. 2021.07.27 전입, 1층 873.9㎡, 보증금 2,000,000원으로 제공된 배당표는 전액 매수인 인수로 계산합니다.
- 점유 현황 대조. 감정평가에는 장기간 방치 공실로 적혀 있으나 현황조사에는 임차인 2명이 존재합니다. 실제 사용·점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 장기간 방치된 숙박시설이므로 내부 훼손·설비 작동·수선 범위가 실질 취득비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 경계·현황·사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 기준이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 말고, 건물 상태와 임차인 인수액을 포함한 총원가 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 점유관계가 더 중요하다”
이 사건은 현재 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 권리들은 대부분 말소됐고 현재 말소기준도 2025.12.15 강제경매개시결정으로 명확합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 임차인 2명이 있고, 정일산업의 보증금 2,000,000원은 제공된 배당표에서 매수인 인수로 계산됩니다. 더 중요한 박진수의 보증금은 미상입니다.
따라서 신건 최저가 895,987,000원이 곧 취득원가가 아닙니다. 확인된 인수만 반영해도 실질취득 최소 897,987,000원이고, 박진수 관련 금액이 추가될 가능성이 남습니다. 여기에 장기간 방치된 숙박시설이라는 물리적 상태, 대중교통 불편, 현황조사와 공실 평가 사이의 점유 불일치까지 함께 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 “등기부가 깨끗한가”가 아니라 “실제 점유자에게 얼마를 더 부담하게 되는가”입니다.
