춘천지방법원 2025타경1847. 태백시 소도동 132-2 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 공유자는 김성인·남두형, 각 지분은 2분의 1입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 일반목재경사지붕 지상 2층이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2014.11.18. 신한은행 근저당권 144,000,000원이고, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 확인된 임차인 명세는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유관계나 전입 여부까지 단정할 수는 없습니다. 또한 토지는 공부상 ‘대’지만 현황 일부가 ‘도로’이고, 이동 가능한 저온저장고 1동과 조립식 간이창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 소도동 132-2 · 강원특별자치도 태백시 용담1길 48-20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김성인 지분 2분의 1 · 남두형 지분 2분의 1 |
| 토지 | 331.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 일반목재경사지붕 지상2층 · 단독주택 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 248,988,800원 / 248,988,800원 (신건) |
| 청구금액 | 64,723,544원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.11.18. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·강원신용보증재단·사단법인 미소금융강원태백법인·현대카드·전북은행·신한카드의 가압류와 국·태백시의 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 248,988,800원으로 신건입니다. 그러나 제공된 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가나 최저가만으로 현재 가격이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지를 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 248,988,800원 | 18,512,689원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 199,191,040원 | 67,613,281원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 159,352,832원 | 106,893,754원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차 0원으로 계산됩니다. 즉 회차 변화는 채권자 배당 구조에는 영향을 주지만, 데이터상 매수인이 승계하는 금액을 만들지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,988,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,285,843원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 7,287,238원 | 7,287,238원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 22,666,660원 | 22,666,660원 |
| 4. 가압류 · 사단법인 미소금융강원태백법인 | 27,618,736원 | 27,618,736원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 17,570,859원 | 17,570,859원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 33,238,660원 | 25,559,464원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 10,833,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 263,215,646원 중 예상 배당액은 244,702,957원, 미배당은 18,512,689원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소도중앙교 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 버스정류장 거리와 배차간격 등을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 일반목구조 일반목재경사지붕 지상2층. 외벽 드라이비트마감 등, 내벽 벽지마감 등, 바닥 마루마감 등, 창호 새시창호 등이며 위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 331.0㎡, 공부상 지목은 대이나 현황 일부는 도로입니다. 공시지가는 83,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·도시계획구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 매각 범위·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물은 포함됩니다.
- 매각 제외. 토지 위 이동 가능한 판넬조 판넬지붕 저온저장고 1동과 이동 가능한 조립식 간이창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황. 공부상 ‘대’와 실제 일부 ‘도로’의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대. 확인된 임차인 명세는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 관계를 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 현지 거래사례 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격과 현장은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2014.11.18. 신한은행 근저당권을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 국세·지방세 압류 3건, 임대관계 미상, 토지 일부의 현황 도로, 매각 제외 이동식 시설은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없어 248,988,800원의 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리 승계보다 현장·세금·가격 검증이 판단의 핵심입니다.
