수원지방법원 2025타경101441. 안양시 만안구 석수동 석수아이파크 101동 2층 201호 아파트입니다. 현 소유자는 윤용춘이고, 2015.08.29. 매매를 원인으로 2015.11.06. 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 현재 살아 있는 담보권의 핵심은 2021.06.22. 설정된 주식회사비엔케이저축은행 근저당권으로 채권최고액은 888,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 임의경매개시결정과 안양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 곧바로 “완전히 단순하다”고 결론낼 유형은 아닙니다. 2025.08.22. 수원회생법원의 파산선고가 등기돼 있고, 감정평가의 임대관계 역시 미상입니다. 임차인 명단은 확인되지 않지만 이를 곧바로 실제 점유자나 임차관계가 전혀 없다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 입찰 전 점유·임대관계와 파산절차가 현재 매각조건에 미치는 영향을 원문으로 다시 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101441 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 788 석수아이파크 101동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4 · 욕실2 · 파우더룸 · 거실 · 드레스룸 · 발코니 · 현관 · 주방/식당 · 대피공간 · 27층 중 2층 |
| 소유자 | 윤용춘 |
| 감정가 / 최저가 | 797,000,000원 / 797,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 비엔케이저축은행 / 752,696,722원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 파산선고는 별도 확인
말소기준은 2021.06.22. 을구 13번 비엔케이저축은행 근저당권입니다. 그 뒤 2025.09.19. 같은 금융기관이 임의경매를 신청했고, 2026.04.10. 안양시 압류가 추가됐습니다. 두 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션에서 산출된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 797,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 797,000,000원 | 786,630,000원 | 101,370,000원 |
| 1회 유찰 시 | 637,600,000원 | 628,824,000원 | 259,176,000원 |
| 2회 유찰 시 | 510,080,000원 | 502,579,200원 | 385,420,800원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 752,696,722원보다 비엔케이저축은행 배당 예상액 786,630,000원이 커 청구액 기준으로는 충족되지만, 근저당 채권최고액 888,000,000원 기준으로는 101,370,000원의 미배당이 발생합니다. 1회·2회 유찰 시에는 미배당이 각각 259,176,000원, 385,420,800원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 797,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,370,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사비엔케이저축은행 | 888,000,000원 | 786,630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 797,000,000원을 전제로 하면 집행비용 10,370,000원을 제외한 786,630,000원이 비엔케이저축은행에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 101,370,000원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 2층 201호이며, 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·지하주차장·소화·개별난방 설비가 있습니다.
- 용도. 아파트로 이용 중이며 방4·욕실2·파우더룸·거실·드레스룸·발코니·현관·주방/식당·대피공간 등으로 구성돼 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 3,377,000원으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 별도 임차인 명단만으로 임차관계 부재를 단정하지 말고, 감정평가의 “임대관계 미상”과 현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 파산선고. 원인일 2025.08.22. 파산선고가 현재 매각절차와 인도·배당에 미치는 영향을 사건기록에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 수치가 없으므로 797,000,000원이 현 시세 대비 유리한 가격인지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 기준 101,370,000원의 미배당이 발생하지만, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 말소관계보다 ‘미확인 영역’이 승부처
등기상 말소기준 자체는 명확합니다. 2021.06.22. 비엔케이저축은행 근저당권 이후의 경매개시결정과 안양시 압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 감정평가상 임대관계 미상과 2025.08.22. 파산선고라는 확인 포인트가 남아 있습니다.
가격 역시 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 797,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리 소멸”만 확인하고 끝낼 사건이 아니라, 점유·임대관계, 파산절차, 실제 시세를 추가 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형입니다.
