수원지방법원 2025타경101486. 과천상상자이타워 11층 비-1103호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 권리 흐름의 기준은 2023.07.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 2024.05.16 과천시 압류와 2025.10.14 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 주식회사 모든바이오가 확인됩니다. 전입일은 2023.10.10으로 말소기준권리인 2023.07.18 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임대차 조건 자체는 추가 확인 대상입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운공공주택지구지식기반산업용지3블록 과천상상자이타워 11층 비-1103호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상15층 중 11층 비-1103호 · 사용승인일 2023.05.19 |
| 소유자 | 도은경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,056,000,000원 / 1,056,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 850,896,253원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.18 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2024.05.16 과천시 압류와 2025.10.14 임의경매개시결정은 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 우리은행 근저당의 채권최고액은 960,000,000원이고, 신건 매각가 가정에서는 배당표상 전액 배당됩니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모든바이오 | 미상 | 2023.10.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
전입일 2023.10.10은 말소기준권리 2023.07.18보다 늦습니다. 따라서 현황조사상 확인된 주식회사 모든바이오는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 관계와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 등에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않았고, 실제 조사된 점유자는 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 1,056,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일한 1,056,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 1,056,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,056,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,960,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,040,000원 |
신건 1,056,000,000원 가정에서는 집행비용 12,960,000원과 우리은행 근저당 960,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 83,040,000원으로 계산됩니다. 과천시 압류의 구체적인 세액과 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시에는 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아니라, 배당재원이 줄면서 근저당권자의 미배당이 커집니다. 1회 유찰 시 매각가 844,800,000원에서 미배당 126,048,000원, 2회 유찰 시 매각가 675,840,000원에서 미배당 293,318,400원으로 계산됩니다. 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·기숙사 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 지하5층 지상15층이고 해당 호실은 11층 비-1103호입니다.
- 도로. 북측 및 남서측으로 중로2류, 동측으로 중로1류에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 거래자료가 없어 현재 최저가 1,056,000,000원의 가격 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 조건 확인. 주식회사 모든바이오의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 과천시 압류 확인. 2024.05.16 압류는 매각으로 소멸하나 구체적인 세액은 확인되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 해당 용도에 맞는 이용·금융·환금 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 구조. 1회 유찰 매각가 844,800,000원, 2회 유찰 매각가 675,840,000원이며 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남아 있다
이 사건은 2023.07.18 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 주식회사 모든바이오의 전입도 말소기준 이후라 대항력 인수 구조는 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가가 1,056,000,000원인데 비교 가능한 최근 실거래 정보가 없어, 이 금액이 시장 대비 매력적인지는 판단할 수 없습니다. 권리구조는 비교적 단순하지만, 보증금이 확인되지 않은 점유관계와 시세 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
