🛡️ 실질 인수 0원 🏷️ 최저가 219,000,000원 📊 최근 시세 대비 93.2%
수원지방법원 2025타경101495. 군포시 당동 비씨팰리스3차 2층 202호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김기용은 2020년 1월 17일 매매를 원인으로 거래가 213,000,000원에 취득했고, 등기는 2020년 2월 10일 이뤄졌습니다. 이후 2023년 군포시 압류와 국세 압류가 들어왔고, 2025년에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보는 것이 아니라 임차인의 실제 대항력과 확약의 효과를 함께 보는 것입니다. 김현종의 주택임차권등기는 2024년이지만 주민등록·점유는 말소기준인 2023년 1월 11일보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 현재 회차 배당표에서도 보증금 218,000,000원 중 215,134,000원만 배당되어 2,866,000원이 미배당되는 구조입니다. 하지만 이 미배당액은 확약 조건에 따라 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 2층202호 · 군포로580번길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 39.5765㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물의 2층 |
| 소유자 | 김기용 (2020.02.10. 소유권이전 · 거래가 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인·임차권 분석
| 임차인 / 권리 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현종 · 전유부분 전부 | 218,000,000원 | 2022.02.10 / 2022.01.12 | 2024.02.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
| 임차권 경정 · 동일 임차권 | 208,000,000원(1차) 218,000,000원(2차) | 2020.02.10 2019.12.19 / 2022.01.12 | 2024.07.25 | 경정등기 내용 반영 | 경정등기 내용 반영 | 별도 보증금으로 합산하지 않음 |
2024년 7월 25일 경정등기는 별개의 새 임차보증금을 추가한 것이 아니라 기존 주택임차권의 계약 이력을 바로잡은 내용입니다. 경정 내용에는 1차 보증금 208,000,000원, 2차 보증금 218,000,000원과 주민등록·점유개시일 2020.02.10이 기재되어 있습니다. 따라서 이를 218,000,000원과 별도의 208,000,000원 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 적다
비씨팰리스3차는 20세대, 2019년 3월 22일 준공된 소규모 공동주택입니다. 전용 39.58㎡ 동일 면적 실거래는 확인된 표본이 2건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 따라서 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 39.58㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2023.02 | 39.58㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.58㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.58㎡ | 2건 | 227,500,000원 |
현재 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 235,000,000원의 93.2%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 높은 방향으로 움직였고 최근·과거 추세도 +6.8%로 집계되어 있어, 하락 추세 물건으로 볼 자료는 아닙니다. 다만 거래 표본 자체가 적기 때문에 235,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다는 실제 내부 상태·층·향과 함께 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 김현종 보증금 | 218,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분은 2,866,000원입니다. 대항력만 놓고 보면 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 주택도시보증공사의 확약서에 따라 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 늘지만 확약이 인수를 차단
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 219,000,000원 | 2,866,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 175,200,000원 | 46,052,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 140,160,000원 | 80,602,240원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 임차인 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 이 사건도 원래 계산 구조는 동일합니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력·잔액청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 적용되므로, 위 시나리오의 룰상 인수 계산액을 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포역 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 17층 건물의 2층 202호입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평탄지의 공동주택 부지이며 동측으로 소로3류와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건으로 표본이 적으며, 경매물건 평균 유찰 횟수 4.7회도 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의와 이를 조건으로 한 매각 문구가 최신 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.04.15. 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원 경매의 현재 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 235,000,000원 1건입니다. 최저가가 그 거래의 93.2%라는 사실만으로 개별 호수 가치가 확정되지는 않습니다.
- 환금성 확인. 20세대 소규모 단지이고 경매 평균 유찰 횟수는 4.7회입니다. 재매각·임대 수요까지 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·공매 진행내역·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력보다 확약 조건을 읽어야 하는 물건”
겉으로만 보면 보증금 218,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 219,000,000원에 거의 맞닿아 있어 부담스러운 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 2,866,000원이 남습니다. 하지만 이 사건은 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으며, 이를 조건으로 매각합니다. 따라서 주된 임차권 인수는 실질 0원입니다.
가격은 신건 219,000,000원으로 최근 12개월 거래 235,000,000원의 93.2% 수준이고, 최근 거래 추세도 +6.8%입니다. 반면 거래 표본은 적고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.7회입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “최저가가 시세보다 낮다”가 아니라, 확약 조건의 유지 여부·공매 진행 상태·소규모 단지의 환금성을 입찰 직전까지 함께 확인하는 데 있습니다.
