수원지방법원 2025타경101499. 안양시 만안구 안양동 ‘유앤어스빌’ 비동 5층 502호, 전용 50.54㎡급 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 있음”에서 끝나지 않습니다. 김대혁은 2021.03.02 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.26으로, 말소기준권리인 2021.08.09 국민건강보험공단 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인에 해당하며, 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.04.22 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액 반환청구를 하지 않고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 조건으로 매각되므로, 현재 배당표상 계산되는 4,510,000원의 부족분은 실질적인 매수인 인수액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 501-12 유앤어스빌비동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 수리산로12번길 31-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2, W/C, 거실, 주방, 다용도실, 현관, 다락 등 · 지상5층 중 5층 |
| 전용 / 사용승인 | 50.54㎡ · 2018.11.14 |
| 소유자 | 박종연 · 2021.03.12 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2021.08.09 국민건강보험공단 압류입니다. 김대혁의 전입·점유는 2021.03.02로 그보다 앞서기 때문에 대항력이 인정되는 구조이며, 확정일자 2021.01.26과 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다. 이후 남양주세무서장·안양시·의정부지방검찰청의 압류와 2025.10.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대혁 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2021.03.02 | 2021.01.26 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 2.65억, 최근 평균의 91.4%
유앤어스빌은 20세대, 2018.11.14 사용승인된 다세대주택입니다. 면적이 유사한 실거래는 4건이며, 전체 평균은 286,250,000원, 최근 12개월 평균은 290,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.08의 280,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +5.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 49.95㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.09 | 54.35㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.09 | 49.95㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 54.35㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 286,250,000원 |
최저가 265,000,000원은 최근 12개월 평균 290,000,000원의 91.4%로 약 25,000,000원 낮고, 최신 거래 280,000,000원보다도 15,000,000원 낮습니다. 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 실질취득액도 현재 회차에서는 265,000,000원입니다. 따라서 가격 비교 기준을 최저가와 별도로 부풀릴 인수금이 없고, 최근 평균 대비로는 일정한 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 김대혁 보증금 | 265,000,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김대혁 보증금 부족분은 4,510,000원입니다. 다만 2026.04.22 제출된 확약에 따라 대항력과 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 배당액은 달라질 수 있으나, 김대혁 주택임차권 승계관계에 대한 확약 조건은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 만안구청 서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 명학역(지하철 1호선)이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 중 5층, 2018.11.14 사용승인. 승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서남측으로 폭 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등이며 공시지가 2,512,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 방2, W/C, 거실, 주방, 다용도실, 현관, 다락 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이며 실거래 표본도 4건으로 많지 않습니다. 가격 비교는 가능하지만 거래 두께는 제한적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 및 그 조건이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 낙찰가 265,000,000원 + 실질 인수 0원으로 계산합니다. 배당표의 4,510,000원 부족액을 별도 인수금으로 더하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당액 변화 가능성을 점검하세요.
- 가격 기준. 최근12개월 평균 290,000,000원, 최신 거래 280,000,000원과 비교해 응찰가를 정하되, 실거래 표본 4건의 소규모 다세대라는 점을 함께 반영하세요.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 배당·말소와 실제 인도 시점을 확인하고, 확약에 따른 임차권등기 말소 절차가 이행되는지 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 세금 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건을 등기부만 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 감정가와 같은 금액으로 걸려 있어 상당히 부담스러운 구조처럼 보입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 집행비용 때문에 4,510,000원이 모자랍니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미배당 잔액도 매수인에게 청구하지 않으며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 들어가 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 유지되는 한 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 265,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 290,000,000원의 91.4%, 최신 거래 280,000,000원보다도 낮아 단순 수치상 일정한 차이가 있습니다. 다만 총 20세대 다세대이고 실거래 표본이 4건에 불과하므로 유동성을 아파트 수준으로 전제해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 매각조건 유지 여부, 세금의 실제 배당순위, 그리고 소규모 다세대의 환금성을 함께 확인하는 것입니다.
