💰 최저가 87,000,000원 🧾 인수 44,966,000원 🏠 보증금 130,000,000원 📉 최근 추세 -3.3%
수원지방법원 2025타경101504. 안양시 만안구 안양동 한양하이츠빌 805호로, 감정평가상 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 강호경이고 2021.12.31. 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건의 권리분석은 소유권보다 먼저 임차인 강수창의 주택임차권을 봐야 합니다. 임대차계약일은 2021.12.04., 확정일자는 2021.12.06., 점유개시는 2021.12.27., 주민등록일자는 2021.12.28.이고, 2024.01.02. 보증금 130,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.07.03. 국민건강보험공단의 압류입니다. 임차인의 전입과 점유, 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 87,000,000원만 놓고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 815-7 한양하이츠빌 제8층 제805호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형 도시형생활주택 · 12층 건물 중 8층 |
| 분석 대상 면적 | 15.1755㎡ |
| 소유자 | 강호경 (2021.12.31. 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강수창 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권’이 먼저다
말소기준은 2024.07.03. 국민건강보험공단 압류입니다. 이 압류와 2025.10.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 강수창의 임차권은 그보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리로 분석되어 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 과거 2024.06.18. 강제경매개시결정은 2024.07.25. 말소됐지만, 현재 사건은 2025.10.21. 다시 강제경매개시결정이 등기된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강수창 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021-12-28 | 2021-12-06 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세보다 높다
한양하이츠빌은 100세대, 2013.11.25. 준공입니다. 분석 대상과 유사 면적의 실거래 12건 평균은 84,208,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 83,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 82,000,000원이며, 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 -3.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 16.12㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.06 | 16.12㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2026.04 | 16.12㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2026.04 | 15.64㎡ | 10 | 81,000,000원 |
| 2026.02 | 15.35㎡ | 8 | 82,500,000원 |
| 2026.01 | 16.12㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 11 | 92,000,000원 |
| 2025.08 | 15.64㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2025.08 | 15.64㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2025.01 | 15.64㎡ | 11 | 88,000,000원 |
| 2024.12 | 15.35㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2024.10 | 15.64㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 83,500,000원 |
신건 최저가 87,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 104.2%입니다. 전체 12건 평균 84,208,333원과 비교해도 103.3%로 이미 최근 시세 이상입니다. 여기에 임차보증금 미배당액까지 인수해야 하므로, 이 사건의 시세 비교 기준은 87,000,000원이 아니라 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 부담이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 강수창 보증금 | 130,000,000원 | 85,034,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 강수창 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 130,000,000원 중 85,034,000원이 배당되고 44,966,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰대금 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 87,000,000원 | 44,966,000원 | 87,000,000원 + 44,966,000원 |
| 1회 유찰 시 | 69,600,000원 | 62,052,800원 | 69,600,000원 + 62,052,800원 |
| 2회 유찰 시 | 55,680,000원 | 75,722,240원 | 55,680,000원 + 75,722,240원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 낙찰가가 87,000,000원에서 69,600,000원, 55,680,000원으로 내려가면 겉보기 가격은 싸지지만, 동시에 인수액이 44,966,000원에서 62,052,800원, 75,722,240원으로 커집니다. 따라서 유찰만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 보증금 130,000,000원이 사실상 가격의 기준점으로 작동합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만안초등학교 남동측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설·철로·하천 등이 분포한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류소와 안양역(전철 1호선)이 있어 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 12층 건물 중 8층 805호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·소화·승강기·주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·사다리형 토지이며 남서측 중로와 북동측 소로에 접합니다. 공시지가는 4,097,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 감정 당시 거주인 폐문부재로 내부구조와 이용상태 일부가 외부관찰·탐문 등에 의존했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 을구 순위 5번 임차권등기와 매각물건명세서 원문을 대조해, 배당 후 미변제 보증금의 매수인 인수 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차는 87,000,000원 낙찰대금에 44,966,000원 인수가 붙습니다. 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액은 커집니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 83,500,000원, 최신 거래는 82,000,000원이고 추세는 -3.3%입니다. 전체 평균 84,208,333원만으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 강수창의 지위 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일합니다. 관계인 가능성에 관한 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·전입 및 점유 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 원룸 내부 상태와 설비 상태를 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요소. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 하며, 배당액이 줄면 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “8,700만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면상 신건 최저가는 87,000,000원입니다. 하지만 강수창의 보증금 130,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현재 예상배당에서는 44,966,000원이 미배당되어 매수인에게 남습니다. 1회·2회 유찰 시에도 낙찰대금이 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조이므로 낙찰가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
가격 측면에서도 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 104.2%이고 최신 거래 82,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -3.3%입니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 6.2회 유찰과 원룸형 도시형생활주택이라는 특성까지 고려하면, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금이 실제로 어떻게 정리되는지입니다. 임차권 인수가 해소됐다는 명확한 근거가 없다면 보증금 수준의 실질취득 부담을 전제로 판단해야 합니다.
