수원지방법원 2025타경101519. 안양시 만안구 안양동 제네스빌 2층 202호, 전용면적 기준 56.2㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2015.12.22 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 권오성이고, 2016.07.20 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 기준은 2016.07.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 제이에스캐피탈대부의 근저당권·전세권과 강제·임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인에게 넘어가는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 903-1 제네스빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 양화로98번길 18 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 56.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2015.12.22 |
| 소유자 | 권오성 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 29,550,785원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.07.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 175,200,000원이고, 2024.06.13 변경등기에는 채권최고액 137,500,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 제공된 예상배당표는 농협은행 채권액을 175,200,000원으로 계산하고 있으므로 실제 배당액은 배당요구·채권계산서 및 원본 등기 확인이 필요합니다.
2024.06.12 설정된 주식회사제이에스캐피탈대부의 근저당권 22,500,000원과 전세권 5,000,000원은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 전세권 범위가 주거용 건물 전부로 기재돼 있지만, 등기 순위상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.85억은 기준가격보다 높다
제네스빌(903-1)은 총 8세대이고, 제공된 동일 면적 거래표본은 2021.09 한 건입니다. 전용 56.2㎡ 3층이 220,000,000원에 거래됐습니다. 거래표본이 한 건뿐이고 거래시점도 오래돼 현재가를 정밀하게 대표한다고 보기는 어렵지만, 제공된 시세 기준값과 비교하면 신건 가격은 분명 높은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 56.2㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 기준값 | 56.2㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가 285,000,000원은 이 기준값의 129.5%입니다. 즉 제공된 거래가격보다 65,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 175,200,000원 | 175,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제이에스캐피탈대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사제이에스캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 29,550,785원 | 29,550,785원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 제이에스캐피탈대부 | 29,550,785원 | 29,550,785원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,408,430원 |
현재 회차 285,000,000원 가정에서는 예상 채권액이 전액 배당되고 소유자에게 18,408,430원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양공업고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.12.22 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 난방·승강기·CCTV·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 237.0㎡의 대지로 대체로 정방형이며 북측 소로와 서측 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등의 지정이 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 제공된 거래사례도 1건이어서, 대단지 공동주택보다 거래가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 신건 285,000,000원은 거래 기준 220,000,000원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 유찰 구간 확인. 1회 유찰 가격 228,000,000원도 거래 기준보다 높고, 2회 유찰 가격은 182,400,000원입니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대·매각물건명세서를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 농협은행 근저당은 최초 175,200,000원에서 변경등기상 137,500,000원으로 기재돼 있으므로 배당요구 채권액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 거래표본이 1건이므로 인근 유사 다세대의 실제 매물·거래가격까지 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당·거래자료를 기준으로 하므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 말소기준 이후의 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 285,000,000원은 제공된 거래 기준 220,000,000원의 129.5%입니다.
거래사례가 2021.09 한 건뿐이라는 한계까지 감안하면, 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 더 약합니다. 1회 유찰 가격 228,000,000원도 기준가격보다 높고, 2회 유찰 시 182,400,000원으로 내려옵니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격과 환금성 검증이 우선되는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
